2022年11月21日，在深圳市住房和建设局指导下、深圳市物业管理行业协会主办、上海克而瑞信息技术有限公司承办、全国50多家省市物业协会联合支持的「2022深圳国际智慧物业产业博览会」，在深圳国际会展中心（宝安）8号馆正式开幕。与此同时，于11月22日上午，本次深圳物博会同期会议——“新周期的开启”：2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛隆重举办。

本文对「2022中国物业行业高峰论坛暨城市服务论坛」的嘉宾干货做了整理，与各位读者一起分享。

主持人 | 诚信行物业管理集团董事长 王宏杰

领导致辞 | 易居企业集团首席执行官 丁祖昱

• 当下，行业处在承上启下的阶段，准备新周期的开启。承上，是因为行业从去年7月份开始进入调整期，无论是房地产行业还是物业行业都进入了深度调整。启下，是近期暖风较多，政策端三大部委都强调了对房地产行业及企业的支持，资本端无论是地产股还是物业股都出现了强劲反弹。

• 行业的重新启动，需要满足三个条件：一是政策见底，这个条件基本具备，还缺少对一二线城市限制性政策的全面放松，以及一两个全国性的相关政策出台；二是市场见底，在过去一年里三四线城市、多数二线城市先后进入调整，随着10月份上海、杭州等城市也开始进入调整，市场见底已进入最后一个阶段；三是信心见底，经济、就业及疫情管控等因素都影响了整体信心。

• 现在是行业黎明前最黑暗的阶段，曙光就在眼前。大家要练好“内功”，为新周期的开始做好准备，共同迎接曙光的出现！

报告发布 | 中物研协总经理 杨熙

• 我们把行业发展分成四大阶段，第一阶段是起步探索期，第一家物业服务企业在深圳诞生，行业逐渐走向正轨。第二阶段是地产助力发展期（2000-2013年），房地产黄金十年也助推物业行业开疆扩土。第三个阶段是资本市场窗口期(2014-2021年)，资本市场上进一步对行业的认可助推发展。第四阶段，2022年行业进入独立发展新周期。

• 在行业面临的大环境和新形势下，我总结了几个关键词。一是政策支持，从整体上宏观政策来看，物业行业深受政策关注和支持；二是地产拖连，地产危机影响物企后续管理面积的增长和为经营带来不利影响；三是为“情” 所困，疫情对物企的收入、成本、经营难度均产生影响；四是资本遇冷，资本市场不尽人意，股价一路下行，上市和递表企业锐减；五是现金乏力，应收账款增多，回款速度变慢。

• 基于以上特征，行业将开启新发展周期，规模为王转向高质量增长，也要做几个告别和做一些回归。一是告别地产依赖；二是告别高增长；三是告别高毛利，高毛利是不可持续的；四是告别高增值。关于回归，我们要注重组织管理提效，进一步向内部要效益。

绿城服务董事会主席 杨掌法

我认为，行业发展有很多个可能性，但无外乎三个价值维度：

• 第一个是基础价值，这也是排第一位的，是基础的四保服务，这是服务的根本和唯一根基，更是打造与业主、客户信任的关键。

• 第二个是溢出价值，这是我们通过信任建立后，连接自身孵化的能力或社会先进的能力，以服务的形式，精确面向业主实际需求，所创造的额外价值，所谓溢出，首先是业主感受到价值增多了，还有我们行业自身也因此锤炼了更多的能力，获得了更多的收益。

• 第三个是长期价值，这是在基础固本，溢出培元，从而沿着一个不断延伸的中轴上升的价值。这个价值是因为走“正道”，所以得出的“正果”，应该是生生不息，无穷无尽的。

• 基于以上认知与研判，我认为作为物业服务企业想要进一步获得发展，获得经营品质的提升无非是两条路径，一是通过全面的市场化，即采取收并购、参与存量市场竞争等方式进一步扩大规模，二是基于业主需求，通过自身能力培育和社会服务资源整合等方式拓宽服务内容，产生更多溢出价值、乃至长期价值。

宝石花物业管理有限公司董事长、党委书记 张小军

• 2015年党中央国务院提出深化国有企业改革，2017年加速三供一业改革，中石油旗下海峡能源引入战略合作伙伴碧桂园，成立了宝石花物业。公司名称继承自中石油的Logo宝石花，吉祥物形象源自《山海经》中的“天地大管家”——神兽陆吾，秉持着中石油人“一顶账篷、一口锅，一匹骆驼走沙漠”的艰苦奋斗精神，宝石花物业致力于为广大业主提供五彩缤纷的幸福美好生活。

• 宝石花物业对业务发展得出了“511”的思考：“5”是指5大业态布局的实践，包括一体化综合服务、多元化战略布局、产业物业的独特市场（工业物业）、城市服务、深度植入社区治理；“1”是指红色物业的实践；最后一个“1”是指关于生活服务联盟的未来构想。

• 宝石花物业五年的发展心路历程告诉我们这个行业是个细工慢活的行业，是个长线挣慢钱的活，所以一定要有长期主义，要有利他思想，和我们的合作伙伴、广大业主、以及所有同仁们共赢、共享、共建，大家好，行业才能好。

天津战力数字科技有限公司总经理 邱义国

• 清洁有三要素：人、设备、用品。针对清洁用的清洁设备的管理，研发了一套国内独创的物联网硬件，能够匹配兼容市面上所有的清洁设备，也做了一些垃圾清理车的改造，装上这个硬件后能够帮助物业清洁公司把现有的设备实现在线化的管理；针对室内作业人员管理，做专门的物联网电子工牌，实现降本增效。

• 管理要实现数字化，作业标准化、机械化、智能化。根据客户需求，开发适应性强的产品，为客户提供小程序端、手机app端和电脑端数字产品，实现对日常的高效管理。

• 高层住宅电梯外的空间场景可以实现降本增效，目前多数高层住宅保洁员的60-70%的工作是拖地、垃圾清理，为实现赋能物企，研发出专用洗地设备，并对设备水箱、电池做改造升级。经过实践，业主对这种机器洗地代替人工拖地的满意度也有所提高。

易居克而瑞副总裁 张兆娟

• 目前城市服务发展情况呈现以下几个特点，一是各家企业的城市布局较为分散；二是克而瑞预估未来城市服务是个万亿级市场，物企进入城市服务赛道和原来的环卫赛道存在同业竞争的现象，物业公司进入城市服务赛道以更快、更高的速度在发展；三是城市服务的标的增大，服务模式重视一体化运营，环卫企业上下游“护城河”已经开始拓宽，逐步往城市管家方向进军；四是城市环卫的业务与政府财政息息相关，各地政策的差异性比较大。

• 未来城市服务发展趋势，第一，从服务向服务+运营转变；第二，从散点式服务向一体化运营转变；第三，从简单的科技应用向未来大的智慧平台转变。

• 城市服务存在企业能力和政府预期差异较大、服务边界模糊、政府主体差异性比较大等业务难点，我们认为未来城市服务发展需要具备以下几项核心能力，第一是拓展力，包括政府关系、专业能力等；第二是产品力；第三是具体的应用能力，包括一体化、智慧化、可持续化，促使业务持续正常运转。

 

招商积余党委书记、总经理 陈海照

• 城市服务的理解：是政府或集体组织建设管理的向社会公众开放的场所内（包括道路、广场、市民中心、公园、绿地、社区中心、滨水区域等）对空间管理、公众服务、资源经营的服务集合。它的诞生既有政策指引，也符合现实需求。既是物业行业业务的延续，又与物业行业的能力匹配。

• 城市服务的实践：招商积余秉持四个“一”的服务宗旨，即立足一个中心、坚持一个引领、明确一个角色、实现一个目标；践行 “12345”服务体系，即秉持一个价值主张（让城市和生活更美好）、面向两个场景（城市街区、城市社区）、提供三类产品（空间管理、公众服务、资源运营）、构建四位一体平台（政府监管+企业运营+公众参与+生态共荣）、打造五维一体服务模式（集约化、专业化、精细化、科技化、生态化），目前已布局13个城市，服务29个项目。

• 城市服务的展望：招商积余未来将聚焦产品力、组织力和科创力。提升产品能力，锤炼服务细节，以绣花功夫精雕城市服务；加强组织建设，强化多层次高素质人才培养，更有效保障城市服务业务开展；加大科创投入，持续推进数字化平台建设，推动城市管理精细化水平提升。急国家之所需，尽招商之所能，让城市和生活更美好！

康桥悦生活执行董事兼总裁 戴卫

• 随着地产走向下行，随着地产爆雷之后，我们更多的还是应该把视角归纳为两个阶段。从B端视角来看，除了地产增量，还有一个存量市场的服务。这就要求我们从增量市场转向存量市场的服务，并且物业转向存量市场应该把物业的视角转向资产经营、城市更新和老旧改造。于C端视角而言，除了基础四保，将更多的注意力转向社区商业、社区养老，把握商机。

• 悦生活的核心逻辑是致力成为美好生活和智慧城市的服务商，我们以人的需求为核心，用不变的服务初心来抵御诸多的不确定性，以及宏观市场的各种变化，人的需求是第一位。悦生活提出5力：服务力、运营力、组织力、科技力和品牌力。

• 城市服务的下一个点，康桥悦生活未来3-5年遵循低碳、践行双碳目标的国家大战略，专注于以下四个方面：第一，节能环保，减排；第二，通过光伏后端的运营服务，让光伏产生更多节能减排效果；第三，通过充电桩的运营让社区、城市充满活力；第四，加强机器人的应用，解决繁重人力工作。

碧桂园服务CMO兼城市服务集团总裁 汪英武

• 碧桂园服务在确定开启城市服务赛道时的四点考量。第一，我们对公共服务未来的稳健发展保持信心；第二，国家整体顶层设计对城市公共服务、城市治理、社区治理是支持的；第三，我始终认为城镇化进程基本上已经到底，城镇化进程一定是向城市服务转型；第四，基于碧桂园服务的增长逻辑在哪里的思考，我提出了全域覆盖、全生命周期、全业态发展的三全体系，在这其中，城市服务是缺一不可的一个航向。

• 发展城市服务的过程中充满了希望和机遇，但也充斥着挑战和困难，碧桂园服务也积累了许多经验和教训。第一，客户维度不同，痛点不同。城市服务和社区物业服务最大的区别就是服务的评价者和买单者不是一个人。并且，做城市服务需要有G端和B端客户的交往能力。第二，跨界入局，要敬畏专业、敬畏行业，我们要抱着敬畏的态度躬身入局。第三，只有在今天未知领域里面弯腰，未来才会在已知的领域里面奔跑。碧桂园服务一直保持着尊重专业、尊重行业的态度，在突破和拓展专业领域行业的边界。

• 对于城市服务，碧桂园服务一直在做实践和验证：第一，聚焦产品做减法，只有这样才会形成核心竞争力。第二，我始终认为城市服务的核心竞争力不是商业模式，而是产品力，如何把专业能力、产品创新、产品的运营能力做好是关键。第三，科技应用、数字化应用是城市服务科技赋能的必由之路，没有科技的赋能，城市服务就是传统的市政环卫。

• 对于城市服务的几点建议：第一，城市服务不等于市政环卫；第二，要学会与国企打交道；第三，不要用公共物业服务的思维去理解城市服务；第四，不是所有的物业企业都能做城市服务，不具备平台的整合能力和生态上的建设是无法开展城市服务的。

 

深圳历思联行物业管理有限公司董事长兼总经理 赵昀

• 城市服务的市场现状：首先，企业收入来源是财政开支，但现在各地财政紧张，回款周期较长，意味着企业需要垫资，财务成本骤增；其次，城市服务项目是跟政府签约，合同周期多是“两年+一年”甚至“一年+一年”，罕有超过五年的合同，面对短期合同，企业不敢大量投资；最后，签约时企业的身份多是后勤化合同，在政府面前没有地位。

• 城市服务的政策思考：10月23日，财政部颁发了关于采购的文件，其中明确提出PPP模式是基础设施与公共服务领域当中的一种长期合作关系，合作周期一般在三十年左右。长期合作让企业敢于投资，而且在PPP模式下企业与政府是伙伴关系，转变了身份。

• 城市服务的资金思考：项目的运作资金主要有四个来源，即财政支付、运营收入、银行贷款和资本市场融资。采用PPP模式的好处在于可以资产证券化发行债券，将应收款做供应链金融，做现金贷，最后还可以通过金字塔股权结构为甲方（政府）提供现金流水，成为城市服务过程中的合伙人，保持企业经营的可持续性。

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