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测评研究报告

2022中国物业服务企业综合实力500强研究成果

【Part 1 研究分析】

 

管理规模分析:

多因素驱动规模扩张,

头部企业增长显著

 

一、规模增长诉求强烈,头部物企规模效应显现

 

2021年,500强企业在管面积达161.21亿平方米,均值突破三千万(3224.29万平方米),同比增长10.37%,较上年增加1.16个百分点。同时,行业持续整合,物企规模的快速扩张,2021年500强企业市场份额提升至45.93%,较上年增加1.72个百分点。

 

头部企业整合加速,规模效应愈加明显。2021年,百强企业管理面积达112.22亿平方米,同比增长10.41%,增速高于500强企业。同时,2021年百强企业在管面积均值超过一亿平方米,是500强企业均值的3.48倍,百强企业在500强企业整体规模中占比近七成(69.61%),在行业中的市场份额较上年提升1.21个百分点至31.97%,头部企业的集中度持续提升。

 

二、意欲摆脱依赖追求独立,市场外拓能力崭露头角

 

2021年,500强企业来源于第三方项目的在管面积达到82.70亿平方米,首次超过关联房企,同比增长27.33%,明显超过500强在管面积整体增速(10.37%)。同时,来源于第三方项目的在管面积占比达到51.30%,较上年增加6.83个百分点,首次超过来源于关联房企在管面积占比(48.70%)。此外,头部企业市场化拓展能力更强,2021年百强企业来源于第三方项目的在管面积占比达55.15%,较上年同期增加6.81个百分点,且高于500强第三方在管面积3.85个百分点。

 

三、非住占比维持高位,业态布局更趋多元

 

聚焦非住宅业态,实现多业态渗透。非住宅物业在管面积的增速和净增量均超过住宅物业。2021年,500强企业非住宅物业在管面积达67.20亿平方米,净增加8.25亿平方米,同比增长13.99%,净增量和增速均高于住宅物业(6.89亿平方米,7.91%)。同时,非住宅物业占比进一步提升至41.68%。

 

四、深耕重点区域和城市,管理密度持续提升

 

物企持续加大城市深耕,主要布局以核心经济带为主的重点区域,推进优质资源的聚集。2021年, 500强企业68.19%的管理面积位于五大城市群,较上年增加0.27个百分点。

 

 

经营绩效分析:

经营指标持续上涨,

社区增值服务提质扩围

 

一、营收目标取得显著成效,市场份额进一步提升

 

2021年,500强企业营业收入4956.16亿元,均值近10亿元,同比增长21.76%,较上年增加2.31个百分点。同时, 2021年500强企业营业收入占行业总营收的比例为37.34%,较上年增加2.85个百分点,2018年至2021年500强企业营业收入所占市场份额增加6.11个百分点,头部企业的创收能力愈加强劲。

 

行业进一步分化,头部企业优势效应明显。2021年,百强企业营业收入达3422.46亿元,同比增长23.33%,高于500强企业增速(21.76%)。百强企业营业收入均值超过30亿元,是500强均值的3.45倍,同时,百强企业营业收入在500强企业中占比进一步提升至69.05%,在行业中的市场份额则进一步提升至25.79%,较上年增加2.27个百分点。

 

二、夯实基础服务航道,大力发展增值服务业务

 

2021年,500强企业基础物业服务收入达3579.54亿元,同比增长17.48%,较上年增加2.96个百分点。多种经营服务收入1376.62亿元,同比增长34.51%,持续保持30%以上的增速。从营收结构来看,2021年,500强企业基础物业服务收入在总营业收入中的占比72.22%,较上年下降2.63个百分点,但仍超过七成,仍是物企营收贡献的主力。多种经营服务收入在总营业收入中的占比则持续提升至27.78%,其中,社区增值服务收入、非业主增值服务收入占比分别为11.09%和9.30%,分别较上年增加1.50个百分点和1.34个百分点,多种经营服务逐渐成为企业新的价值增长点。

 

 

三、社区增值服务利润贡献大,潜在盈利空间广

 

2021年,500强企业毛利和净利润分别为937.17亿元和492.14亿元,均值分别为1.87亿元和9842.71万元,分别同比增长24.76%和22.39%,增速分别较上年减少22.06个百分点和11.70个百分点。毛利率和净利率分别为18.91%和9.93%,分别较上年增加0.45个百分点和0.05个百分点。

 

盈利结构持续优化,多种经营服务毛利占比持续提升。2021年,500强企业多种经营服务毛利同比增长40.31%,显著高于基础物业管理服务(15.45%)。同时,2021年多种经营服务毛利占比较上年增加4.67个百分点至42.11%,占比持续提升。其中,社区增值服务毛利占比较上年增加10.68个百分点至22.34%,增长显著。非业主增值服务毛利则受地产下行等因素影响,占比则较上年减少3.41个百分点至14.24%。

 

从毛利率上看,多种经营服务毛利率普遍会高于基础物业管理服务。2021年,多种经营服务毛利率为28.67%,较上年增加1.19个百分点,显著高于基础物业服务毛利率(15.16%)。其中,社区增值服务毛利率达38.09%,较上年增加15.63个百分点,非业主增值服务则较上年减少11.97个百分点至28.94%。

 

四、多举措强化成本管控,降成本见成效

 

1、人力成本占比仍超半数,营业成本率进一步下降

 

鉴于规模效应、科技化建设初见成效,物企的成本控制能力进一步提升。2021年,500强企业营业成本率进一步减少至81.09%,较上年减少0.45个百分点。

 

2021年500强企业人员成本占比仍超半数,较上年减少0.19个百分点至51.74%。同时,2021年500强企业外包成本占营业成本的比例达17.77%。广义上的员工成本仍约是成本的七成。

 

2、单位面积运营效率提升,蕴含成长潜力

 

2021年,500强企业人均管理面积较上年增加2.48%至5664.93平方米/人,单位面积创收能力达30.74元/平方米,较上年增加10.33%。同时,500强企业的创收能力和盈利能力进一步提升,人均创收和人均净利润分别为17.42万元/人和1.73万元/人,分别同比增加13.55%和27.46%。

 

 

 

从业人员分析:

人才结构持续优化,

行业吸引力逐步增强

 

一、行业劳动密集度仍较高,人员队伍规模持续扩大

 

物业管理行业成为稳定就业、拉动就业的重要平台。2021年,500强企业直接或间接提供就业岗位达403.89万个,较上年增加6.36%,在稳就业、促就业方面发挥重要作用。

 

行业劳动密集度仍较高,操作员人数占比达87.0%。500强企业经营管理人员37.0万人,同比增长2.84%,占从业人员总数的13.0%;操作员人数达247.58万人,较上年增长8.46%,占从业人员的87.0%。

 

非核心业务适度的外包,一方面可以优化内部人员结构,将人员更聚焦于服务本身,以提升服务品质,另一方面更利于精细化管控,提升企业成本管控能力。2021年,500强企业外包投入人数119.31万人,占一线员工总人数的32.52%。

 

二、高素质专业人才逐步增加,行业吸引力不断增强

 

2021年500强企业从业人员中本科生、硕士研究生、博士研究生三者分别占比8.09%、0.30%和0.01%,总和仍不足一成,但较上年增加0.15个百分点。高中以下人数最多,占比达到55.21%,较上年减少0.12个百分点;随着行业的快速发展以及行业社会价值和地位的提升,行业将有望吸引更多优质人才的入驻。

 

三、建立健全激励机制,吸纳和保留人才的竞争力提升

 

充分发挥薪酬回报是调动员工积极性,提高工作效率的重要手段。2021年, 500强企业从业人员年人均工资为6.03万元,较上年同期增长1.90%,低于百强企业(6.48万元)。

 

 

服务质量分析:

行业价值进一步显现,

服务品质持续提升

 

一、疫情成物业服务品质放大器,企业多举措提升服务品质

 

面对多点散发的疫情,防控形势复杂多变,时刻考验着物业服务企业。作为最贴合民生的物业服务企业,自疫情初期便奋战在防疫一线,全力配合疫情防控工作。物企在疫情常态化防控中的积极表现,使得其成为守护社区和辅助相关职能开展防疫工作的中坚力量,改变了公众对其的固有认知,提高了行业的社会存在价值和社会服务价值,物企在社区基层治理中的作用愈加重要。疫情也成为物业服务品质的放大器,高品质的物业服务成为业主关心的重点。推进标准化建设和采用智慧科技是保障和提升服务品质的重要方式。

 

二、优质服务是赢得市场的关键,满意度收缴率保持高位

 

500强企业重视业主需求,持续通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查,2021年,业主整体满意度均值达92.16,业主满意持续保持高位。收缴率为衡量服务质量的重要指标之一。2021年,500强企业物业费平均收缴率为94.54%,较上年增加0.13个百分点。

 

三、物业质价相符为大势所趋,物业费水平进一步提升

 

2021年500强企业物业费均值为3.27元/(平方米·月),较上年增加0.08个百分点。从收费方式上来看,包干制物业费水平为3.27元/(平方米·月),酬金制物业费水平为3.94元/(平方米·月)。从项目来源上看, 500强企业所属承接所属或合作开发商项目为3.59元/(平方米·月),较上年增加0.39个百分点;外拓第三方项目的平均物业费水平为3.18元/(平方米·月),与上年持平。

 

从项目业态上看,非住宅物业的物业费水平高于住宅物业。2021年500强企业住宅物业费水平为2.25元/(平方米·月),非住宅物业业态的物业费水平5.19元/(平方米·月),分别较上年增加0.001个百分点和0.08个百分点。分城市等级来看,2021年,500强企业在一线城市的平均物业费水平为5.28元/(平方米·月),明显高于二线城市平均物业费水平3.36元/(平方米·月)以及三四线城市平均物业费水平2.68元/(平方米·月)。

 

物业费提价难一直是行业的痛点。价格机制、服务质量是影响物业费水平核心要素。为建立良性的市场环境,构建“质价相符”的市场环境尤为重要。对政府来说,需要加强监管,建立健全物业管理相关的法律法规,引导和培育市场参与主体加强法律和市场意识,加强舆论和法治监管力度;对物企来说,提升服务品质,赢得业主的信任和支持尤为重要。

 

社会责任分析:

充分发挥行业特性,

践行行业社会责任与担当

 

500强企业积极发挥头部企业示范带动和引领作用,承担着重要的社会责任,一是持党建引领建设红色物业,助力基层社区治理;二是促进社会就业再就业,积极履行纳税责任与义务;三是加强推进ESG管理,助推行业可持续发展。

 

【 Part 2 当下物业管理行业发展形势 】

 

重塑格局:

多因素重塑行业格局,

物业上市和并购更为谨慎

 

2021年初,受政策利好、地产下行、疫情,以及经济大环境等多种影响因素的影响,物业管理行业在短时间内,经历了空前的火热发展时期,再到骤然的冷冻期。在两个巨变的发展环境下,物业管理行业加速变局,物业服务企业也开始重新审视和定位自身的发展,行业的格局也逐渐得到重塑。从并购市场和资本市场两个2021年热点领域能窥见物业管理行业的发展格局。目前,行业在加速整合,行业的发展逐渐迈向理性和成熟,物业并购和上市更为谨慎。

 

注:截至2022年9月30日

 

告别高增长:

规模、业绩增速放缓,

净利润首次出现同比下滑

 

2021年物业管理行业经历发展大变局,物企处境艰难。2022年以来,低迷的市场情绪持续,企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看,部分物企下调2022年业绩指引,预期增速放缓。且这一发展状况在2022年中期业绩开始显现。2022年上市物企中期规模扩张放缓,营收和净利润增速减慢,净利率和毛利率下滑,行业增收不增利的现象凸显。

 

规模扩张放缓。2022年上半年,52家上市物企在管面积60.0亿平方米,均值由2019年的4936.0万平方米增长至2022年上半年的1.15亿平方米,而2022年上半年的增速也由此前的40%以上回调至31.10%。究其原因,除了受规模高基数影响外,主要是由于:一是受地产下行的影响,房企交付周期变长,增量增加放缓;二是,疫情导致企业市拓减少、项目进场放缓;三是,收并购事项降温,截至2022年9月底,年内上市物企收并购所涉及到的管理规模的仅约2.19亿平方米,显著低于去年同期(约7.37亿平方米)。

 

2022年上半年58家上市物企营业收入均值为20.56亿元,同比增长29.66%,较此前普遍40%以上营收的高增长,上半年营收增速下调。

 

疫情导致企业成本支出上涨,应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响,物企成本上涨,利润下降,上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元,较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元,较上年增加 15.75%。上市物企净利润首次出现普遍下跌,净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比,下降明显。此外,2022年上半年,上市物企净利率和毛利率分别为10.41%和23.92%,均较往年下滑。

 

 

国企韧性:

国企民企力量逆转,

央国企价值凸显

 

2021年下半年以来,受房地产政策调控及房企债务违约事件等影响,市场对物业管理行业的预期仍较低,物业的走势和估值变化的逻辑也发生较大的转变。央国企因风险低,经营稳健,逆势获得发展契机。当前,央国企在并购市场、资本市场和业绩表现上均表现出较强的韧性,价值凸显。

 

资本市场降温,央国企韧性凸显。2022年以来,资本市场降温,而积极登陆资本市场的物企近七成企业具有国资背景。国央企韧性凸显,板块波动相比民企较小。股价走势来看,相较民营物企,国有物企表现出较强的韧性,股价的波动范围较小,相对稳健,长期来说表现更好。

 

资本市场出现分化,国央企估值溢价开始显现。上市物企的市盈率也出现明显回落。截至2022年9月30日,上市物企市盈率均值已跌至10倍以下,市盈率仍高于20倍的物企10家物企中,有6家为央国企物管公司,其中,特发服务和华润万象生活在资本市场低迷的境况下,市盈率仍超过30倍;市盈率低于5倍的有19家,且均为民营物管公司。

 

注:主要是2021年9月30日前上市,且剔除市盈率为负的企业,共50家物企。

 

央国企规模竞争优势显现。一是,房地产市场中央国企是当前拿地的主力,仍能为旗下物企带来持续的增量规模。二是,物业管理行业收并购市场,央国企在并购市场实力凸显,并取得了较为积极的成果。截至2022年9月底,上市物企公告收并购事项共18项,并购金额达99.38亿元,其中,国央企参与并购的事项达7项,涉及并购金额58.71亿元,显著高于上年同期(2项,1.69亿元)。三是,凭借品牌优势和母公司的背书,央国企在公建类物业服务拓展上更具优势,在公建领域得到进一步的突破。

 

从管理规模增速上看,央国企和民企的在管面积增速已经出现了边际分化。2022上半年,民营物企在管面积增速下调明显,由往期的接近或超过50%下调至29.90%,而在管理规模增速普遍下调的背景下,央国企增速较为稳健,2022年上半年在管面积较上年同期增长34.48%,高于2021年全年面积增速。

 

从收入看,央国企龙头的收入增速更具确定性。2022 年上半年,58家上市物企营业收入较上年同期增长29.66%,其中央国企增长 35.34%,民企增长27.94%。相较2021年全年营收增速来看,央国企增速较其2021年全年增速增长2.12个百分点,而58家上市物企及民企的营业收入增速分别较其2021年全年增速减少14.60个百分点和20.07个百分点,增速下调明显。

 

央国企盈利能力仍较为强劲,而民企则出现亏损。从净利润来看,2022年中期,央国企净利润增速达36.75%,较以往年度增速普遍超过50%下降明显,但仍实现近40%的增长。而同期,58家上市物企及民企均出现下降,净利润分别较上年同期下跌6.86%和16.47%。

 

央国企毛利的增速有一定下降但仍超过30%,明显高于民企和上市物企整体毛利增速。具体来看,2022 年上半年,58家上市物企毛利较上年同期增长15.75%,其中央国企增长 33.76%,民企增长11.67%。

 

此外,央国有物企毛利率和净利率低于民营物企,但更为稳健。2022年上半年,上市物企毛利率普遍降低,而民企和整体毛利率降幅高于央国企。2022年上半年,58家上市物企毛利率为23.92%,其中,央国企为21.11%,民企为24.82%,分别相较2021年度毛利率减少2.87个百分点、0.11个百分点和2.31个百分点。而在多家物企净利润出现下跌的情况下,央国企仍实现净利率的持续增长,首次高于民企。2022年上半年,58家上市物企净利率为10.41%,其中央国企进一步增长至11.39%,民企净利率则降至10.09%。

 

 

 

回归服务:

追求有质量的增长,

回归行业正常发展逻辑

 

追求有效规模,追求有质量的增长。物业管理行业的发展逻辑也由追求大规模回归至有质量的增长,由规模增长的“快”向业务发展的“好”的方向发展。

 

完善“服务产品”,探索多元品牌组合。物业管理行业竞争日趋激烈,打造服务产品,探索多元服务品牌组合是提高物企竞争力的重要方式。2021年物企持续完善不同服务场景下的服务产品的构建,推进住宅服务产品迭代,探索非住业务产品的多元组合。如,保利物业从客户需求出发,提炼产品体系适配客户差异化的需要,推出住宅物业服务差异化产品品牌服务,通过过程管控和核心关键点管控来进行品质监管;并在非住宅物业服务领域推出“公建服务3C+国资商办4T+城镇全域化服务5G”产品打造精微服务,不断探索新模式,促进国资企业、公建服务、城镇治理、社区生活高质量发展。

2022美好生活服务500强物企优选服务商研究成果

行业现状

 

基础物业服务领域

 

一、发展动力:基础制度趋于健全,政策支持导向不变

 

2022年,国家宏观政策环境不断变化,国家出台多项政策鼓励、支持和规范物业管理行业的发展。政策明确指向建立党建引领下的社区基层治理机制,推动物业管理行业走向长期主义的方向不变。

 

1.疫情防控常态化,加速行业融入基层社会治理

 

疫情防控中物业融入基层社会治理相关政策

 

资料来源:公开文件,克而瑞物管整理

 

2.物业服务规范整治,推动市场秩序持续好转

 

物业管理行业快速发展的同时,一些“乱象”也不容忽视。垃圾随处丢、车辆乱停乱放、小广告随意贴等物业管理乱象不断,长期以来是全国各地社区管理的“难点”,也是基层社会治理的“痛点”。国家政策鼓励物业发展的同时,也规范着市场行为,推动市场秩序持续向好发展。

 

2021-2022年部分规范行业发展的相关政策

 

资料来源:公开文件,克而瑞物管整理

 

3.老旧小区改造加速,助力物业管理全覆盖

 

伴随城市更新、老旧小区改造推进,政策推动物业管理全覆盖——尤其是老旧小区、失管小区物业的全覆盖。各省市陆续制订相应行动计划,明确时间和路线,鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

 

“十四五”期间老旧小区改造计划概览

 

资料来源:公开文件,克而瑞物管&中物研协

 

二、市场表现

 

1.管理规模稳步增长

 

2021年物业管理行业保持了快速的发展态势,行业总规模达到341.8亿平方米。预计2025年物业管理行业总规模有望实现387.9亿平方米,2021-2025年年复合增长率达3.2%。

 

2021-2025年(预估)全国物业管理行业管理规模

 

数据来源:克而瑞物管&中物研协测算

 

2021年,500强物企管理项目107583个,管理项目均值215个,同比增长15.70%;管理面积由2019年的133.76亿平方米增至2021年的161.21亿平方米,年复合增长率为9.78%。2021年的管理面积均值达3224.29万平方米,同比增速达10.37%。百强物企管理项目均值为681个,较上年增加104个,同比增速17.98%;百强企业管理规模突破百亿,由2019年的90.38亿平方米增至2021年的112.22亿平方米,复合增长率为11.43%。

 

2019-2021年500强物企和百强物企管理规模及增速

 

从上市物企来看,完整披露2019年至2021年在管面积的47家上市物企,在管面积总值由24.86亿平方米增长至52.59亿平方米,复合增长率45.40%。上市物企市场集中度持续提升,2019年至2021年,47家上市物企在行业中的市场份额由8.00%增长至14.98%。同时,2021年,44家披露合约面积的上市物企,总合约面积达73.72亿平方米,均值为1.68亿平方米,同比增长44.69%,增长显著。充足的合约面积是物业企业未来规模增长的重要保障。

 

2019-2021年部分上市物企在管面积及增速

2.基础物业营收占比趋于下降

 

营业收入方面,2021年物业管理行业物管营收为11917.1亿元,同比增长4.5%。经测算,预计到2025年,行业物管营收有望达到14074.1万亿元。

 

2021-2025年(预估)全国物业管理行业物管营收(亿元)

 

数据来源:克而瑞物管&中物研协测算

 

从营业收入构成上看,2021年,500强企业营业收入为4956.16亿元,其中基础物业服务收入达3579.54亿元,同比增长17.48%,占总营业收入的72.22%;百强企业营业收入达3422.46亿元,其中基础物业服务费收入2357.81亿元,同比增长17.56%,占总营业收入的68.89%。

 

2019-2021年百强企业基础物业服务收入占500强企业的比例从61.74%上升至65.87%。

 

2019-2021年500强、百强物企基础物业服务收入及增速情况

 

从连续披露营收构成的44家上市物企来看,2019年至2021年,44家上市物企基础物业管理服务收入均值由10.19亿元增长至20.31亿元,年复合增长率为41.18%。虽然基础物业管理服务收入占总营收的比例从2019年的62.38%降至2021年的54.92%,但占比仍超过半。2021年,44家上市物企当中,有9家企业的基础物业服务收入占总收入比重超过70%,有18家企业占比在50%-70%之间,其余17家企业占比低于50%。从比例来看,目前基础物业管理服务仍是物企营收的主要来源,但随着行业服务边界的延伸,社区增值服务的快速发展,物企收入来源逐渐趋于多元化,基础物业服务收入占总营收的比重整体呈现下降的趋势。

 

2019-2021年部分上市物企基础物业服务收入及占比

 

2021年部分上市物企基础物业服务收入占比

 

3.基础服务毛利占比出现下降

 

2019年至2021年,500强物企基础物业管理服务净利润从191.73亿元增至307.13亿元,年复合增长率为26.56%,2021年同比增加25.25%;百强物企增长速度更快,从2019年的133.75亿元增长到2021年的217.59亿元,复合增长率为27.55%,2021年同比增长24.37%。此外,2021年,500强企业毛利为937.17亿元,同比增长24.76%,毛利率为18.91%。其中基础物业服务的毛利为542.51亿元,毛利占比57.89%,毛利率为15.16%。百强企业毛利为765.90亿元,毛利率为22.38%,其中基础物业服务的毛利为454.95亿元,毛利占比为59.40%,毛利率为19.30%,头部企业的基础物业服务毛利率更高。

 

2021年500强、百强物企基础物业服务的毛利及毛利率情况

 

盈利结构上看,2019年至2021年,500强物企基础物业服务净利润占比从63.93%下降至62.41%;百强物企基础物业服务净利润占比则从2019年的60.61%下行至58.14%。从2021年数据来看,500强企业基础物业服务以72.22%的收入创造了57.89%的净利润;而百强企业基础物业服务以68.89%的收入创造了59.40%的净利润,基础物业服务虽然仍是物企主要的盈利来源,但占比持续下行。

 

2019-2021年500强、百强物企基础物业服务净利润、净利润占比及同比情况

 

从详细披露各业务条线毛利结构的33家上市物企数据来看,2019-2021年,基础物业服务毛利均值逐年递增,从2019年的2.42亿元增至2021年的5.48亿元,复合增长率为50.48%。基础物业服务的毛利占比接近半数,仍然为物企盈利的主力。

 

毛利率方面亦呈上升趋势,从2019年的20.72%增至2021年的23.34%。2021年,上市物企的基础物业管理服务毛利率范围在10.00%至34.61%之间,低于总体毛利率水平(16.22%~40.72%)。随着物企尤其是头部物企不断探索和挖掘多元化的业务空间,持续寻找新的盈利增长点,积极布局高毛利的增值服务,基础物业服务的盈利贡献度逐渐下行,总体盈利结构朝着更加多元的方向迈进。

 

2019-2021年部分上市物企基础物业服务毛利及毛利率情况

 

4.物业费实现稳步提升

 

随着物企服务品质和服务质量不断提高,行业价值认可度随之提升,加之居民对美好生活的支付能力和购买意愿增强,物业费提价空间进一步释放,物业费水平实现稳步提升。

 

2021年500强企业管理项目物业费均值为3.27元/(平方米·月),同比提升2.51%;从不同业态项目的物业费水平上看,住宅业态物业费水平为2.25元/(平方米·月),同比提升0.48%;非住宅业态物业费水平5.19元/(平方米·月),同比提升2.13%。百强企业管理项目物业费均值为3.26元/(平方米·月),同比提升1.78个百分点;其中,住宅物业费为2.45元/(平方米·月),同比提升2.27%;非住宅物业费为5.26元/(平方米·月)。非住宅物业费显著高于住宅物业。此外,分城市级别来看,一线城市物业费水平明显高于二、三四线城市,同时各级城市的非住宅物业费水平也显著高于住宅物业费水平。

 

2021年500强和百强物企各城市级别、各业态物业费水平

 

三、首选基础物业服务领域服务商分析

 

重点分析典型业务线包括保洁服务、秩序维护、维修维保、清洁设备、物业法律服务、行业培训、服装制服及其他服务类,具体内容请查阅完整版报告。

 

社区增值服务领域

 

一、发展动力:政策、行业、市场、企业多方合力推动

 

1、政策:鼓励企业向多元增值服务领域延伸

 

国家各项政策支持物业企业发展增值服务。从中央到地方,政策风向明确,鼓励物业企业打开服务边界,积极探索多元化增值服务。物业服务发展向增值服务领域延伸将成为必然趋势。

 

2、行业:模式逐步成熟,广度深度两面扩张

 

当下企业社区增值服务的发展模式逐步成型,主要的发展模式包含三类,分别是:社区空间运营服务、社区资产运营服务、社区生活产品和服务。

 

主要社区增值服务分类

 

资料来源:克而瑞物管

 

3、市场:社区增值服务增速维持高位

 

2021年41家上市物企社区增值服务的收入为251.75亿元。增速高达 69.69%,是各大业务板块中增速较快的板块之一。

 

2019-2021年41家上市物企社区增值服务收入及增速(单位:亿元)

 

数据来源:公司公告,克而瑞物管&中物研协

 

2019年至2021年41家上市物企社区增值服务收入占总营业收入的比例分别为13.09%、14.43% 和 16.30%,社区增值服务收入占比持续提升且趋于20%;对比各业务条线收入占比,社区增值服务的盈利能力较强。2021年,500强企业社区增值服务收入占比达11.09%,百强企业的社区增值服务收入占比更是高达13.31%,相较传统物业管理服务,社区增值服务的市场潜力凸显。

 

2019-2021年41家上市物企营业收入构成及占比分布

 

数据来源:公司公告,克而瑞物管 & 中物研协

 

2021年部分上市物企社区增值服务收入占比

 

4、市场:社区增值服务增速维持高位

 

想快速切入增值服务细分领域的方式,无疑是通过与行业内专业公司进行战略合作。统计2021年以来各个物企增值服务的发展情况显示,物企重视多元化业务的发展,通过收并购动作的开展,将业务向多元化方向拓展。物企重视多元业务的开展,打造多个业务服务独立品牌。

 

为了在增值服务方面实现更好的深耕,各个物企业纷纷研发增值服务细分赛道的服务模式。物企在社区增值服务各细分赛道深耕,各业务之间存在联动的可能。

 

二、社区增值服务应用场景广泛渗透

 

从2021年百强和500强企业在社区增值服务领域的布局显示,物企积极在多元化的社区增值服务领域进行深耕,其中收入占比较高的五类主要包含:社区其他增值服务收入、社区电商服务收入、空间运营服务收入、社区家政服务收入、社区房屋经纪收入。

 

2021年500强和百强企业各业务收入在社区增值服务收入占比

 

三、发展瓶颈:积极布局,成效仍待考验

 

自2020年以来,物企把社区增值服务作为企业收入增长的“第二曲线”,但从数据来看,2021年,41家上市物企社区增长服务收入占比均值为16.3%,中位数为16.65%,社区增值服务收入仍然较难作为企业营收来源主力贡献者。

 

2021年41家上市物企社区增值服务收入占比

 

数据来源:企业中报、克而瑞物管&中物研协整理

 

剖析部分企业社区增值服务布局和主流业务模式,目前行业主要从业主生活和资产保值增值两项需求出发,围绕人和资产为业主提供服务,形成社区生活服务、资产管理服务和空间资源管理服务三大类业务,核心业务趋于一致,盈利模式仍待探索。

 

四、发展趋势

 

1、构建“共享式消费”成为未来趋势

2、居民关注服务社区消费场景搭建及情境价值

3、整合多方利益相关者的资源

4、注重构建社区增值服务的品牌社群

5、提供多元化的对话与沟通平台

6、增值服务数字化将成为未来发展趋势

 

五、首选增值服务领域服务商分析

 

重点分析典型业务线包括充电桩、社区媒体、装修家居、康养医疗和物业增值服务生活平台等,具体内容请查阅完整版报告。

 

智慧社区服务领域

 

一、发展动力:科技发展驱动,政策推动加速

 

近年来,国家相关部委频繁发布政策,指引智慧社区与智慧城市的发展以及推动数据互融互通,为各行各业的数字化转型、智慧化发展指明了方向。

 

近年加速推动智慧社区与智慧城市政策

 

数据来源:政府部门网站,克而瑞物管整理

 

十四五时期既是国家积极探索和开启基本现代化建设新征程的重要阶段,也是物业服务行业转型升级,全面推进物业数字化建设的新时期。通过对于数字经济新模式的探索创新,充分利用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、人工智能、机器人、BIM等技术,建设物业数字化发展新模式,强化物业企业管理服务水平。

 

近年各城市智慧社区相关政策

 

数据来源:政府部门网站,克而瑞物管整理

 

二、市场表现:数字化战略不变,应用深挖加降本增效

 

近年来,诸多物企将智慧和科技应用于物业管理服务中,并发挥显著效果。随着物业行业规模的不断扩大以及市场集中度的提升,物企迫切需要通过管理要效益,而数字化正是实现管理提升的关键因素。

 

1.头部物企正向运营侧智能化及应用向平台化迈进

 

从头部物企数字化发展阶段来看,相较2021年,2022年上半年头部物企基本上都完成了中后台信息化和硬件端数字化,运营智能化和应用平台化完成的比例也略有提升,相关方向的数字化探索主要集中在一些头部物企。其中,头部物企在主数据/物联网等方面全面进行应用深挖,比如各类工单自动生成、调度、执行到评价的自动化闭环等。

 

头部物企数字化发展各阶段完成度情况

 

数据来源:克而瑞科创

 

2.数字化帮助物企突破核心瓶颈提升企业能力

 

首先是管理效率方面,由于物业行业属于劳动密集型,随着在管项目的不断增多,导致企业的运营成本高企不下,管理效率和企业利润率都难有较高的保证。其次,在运营效率方面,目前主要通过业主报修和维保人员进行现场作业,因此许多运营故障只有在发生之后才去做事后维护,流程上不够科学化,缺乏实时性的运营故障预警系统和自动化报修派单机制。最后,在作业效率方面,由于一线物业工作主要依靠人工作业,人力资源占用大、工作效率难有提升。

 

3.数字化进一步提升服务满意度和增值服务能力

 

(1)以客户为中心打造数字化运营闭环

 

如何做好用户运营,实现对用户的全生命周期管理也成为物企当下关注的数字化方向。从一些物业企业2021年报中披露的信息可以看到,碧桂园服务,设置了近百个线上线下服务触点,覆盖近2500个项目,构建以数据驱动的服务体验管理体系。龙湖智慧服务,通过挖掘消费数据,洞察消费者画像,实现精准营销推荐,更好实现用户的运营和转化。

 

(2)用户对于智慧物业服务满意度和好评率更高

 

从用户侧的调研数据来看,对比体验过智慧物业服务和未体验过智慧物业服务的两类人群,前者普遍对物业有着更高的评价反馈,这也充分说明了智慧物业服务带给用户服务品质上的切实提升。

 

不同类型用户对物业服务的评分情况

 

数据来源:克而瑞科创

 

从部分物业企业2021年年报中公布的一组数据来看,许多企业的数字化产品都帮助其提高了各类服务或者产品的满意度。如碧桂园服务的两个智慧物业产品“碧有单”产品2021年满意度达到90.61%,“大管家”产品2021满意度达到90.89%;招商积余服务的“客户通行”好评率提升至95%;这些都印证了用户对于智慧物业服务满意度和好评率更高,也给物企坚持发展数字化建设坚定了信念和信心。

 

4.战略目标变化不大,降本增效仍是主旋律

 

在数字化战略目标上,相比2021年,行业头部物企的战略目标大方向上差异不大,降本增效依旧成为物企数字化的主旋律。其中打通数据运营分析与数据资产化也成为提升较大的两个目标,如何跨多系统实现数据融合应用,以及沉淀数据资产赋能企业运营,都将成为物企未来实现智能化运营的关键因素。

 

2021-2022年头部物企数字化战略目标

 

数据来源:综合物企财报及其市场公开信息,克而瑞科创整理

 

2021年,500强企业加大科技落地应用,强化成本管控,各项运营指标均得到提升。其中,人均管理面积较上年增加2.48%至5664.93平方米/人,单位面积创收能力达30.74元/平方米,较上年增加10.33%。

 

500强企业人均管理面积和单位面积创收能力分布

单位:平方米/人,元/平方米

 

来源:综合物企财报及其市场公开信息,克而瑞科创整理

 

三、首选智慧社区服务领域服务商分析

 

重点分析的典型业务线:信息化管理系统、安防设备及系统、门禁系统、消防系统、设施设备智能化系统、智能照明设备、智慧停车、智能机器人、配电室系统及运维,具体内容请查阅完整版报告。

 

研究结论

 

伴随物业管理行业跨越式发展,企业竞争迈向新阶段,对综合管理能力提出更高要求。物企需要提升专业性、提升服务品质、提升规模化管理能力,而供应链管理是其中重要一环。充分利用供应资源,持续改进供应质量,降低成本、实现服务创新,有利于提升企业市场竞争力。

 

在物业服务各环节,认定和评估供应商的信誉能力、选择最佳供应商,企业需要更专业化的采购资源支持。在基础服务领域,以外包服务实现降本增效和专业化发展。在增值服务领域,深挖社区消费场景,链接多元化行业资源,培育社区增值服务生态系统。在智慧社区领域,利用数字化工具,突破管理效率、运营效率和作业效率三大发展瓶颈,推进智慧物业服务平台与城市运行管理平台对接。

现场直击

证书颁发