• 资本市场概览：市场回归理性，上市热度减退

从资本市场概览来看，整体上市场回归理性，过往三年的上市热度在逐渐减退。中国物业市场与房地产市场唇齿相依，对房地产市场的担忧也传导到物业市场，去年上半年物企还在一路飘红，但是下半年物企受到极大影响。我们看到物企的上市之路也充满了变数，2021年上半年已经有50家物企成功上市，当时还有20多家物企已经向港交所递表，准备排队上市，我们原来预计2021年物企上市应该会获得更大丰收，但结果最终在2021年下半年在8月份仅有两家物企上市，截止到现在有3家物企上市，从大陆的市场和香港市场来看，整体上总共有58家物业服务企业成功上市。

港交所对物企相关的一些审批也逐渐趋严，上市门槛也在不断提高。在新一轮的港交所上市的盈利要求，从过去的过往3年的利润需要五千万港币，提升到了过往三年利润需要八千万港币，对很多中小物企来说又进一步提高了上市门槛。从资本市场格局来看，随着今年的万物云以及龙湖智创生活的上市，整个中国物业企业资本市场的格局已经初步确定。

• 运营状况分析：业绩延续高增长，市场化能力增强

虽然直观上看，整体的物业在资本市场的状况在2021年发展得并不好，但是物企的基本面是否真的有这么糟吗？我们接下来看看物企的运营状况。我们总结了五个关键词：

第一个关键词是高增长。我们看到上市物企的管理规模其实还是在不断高速增长，以在管面积而论，在管面积在2021年增速达到了50.44%，整体集中度上，上市物企的集中度占有整体物业市场的集中度也在提升。第二个关键词是分化。虽然物企在营收、规模方面都在不断发展，但是我们也看到企业之间的分化在进一步加剧。我们以在管面积为例，上市物企的在管面积的均值已经超过1亿平米，但是我们去看上市物企在管面积的中位数才3741万平米，中间的差距大致有7000多万平米。第三个关键词是独立性。第三方面积的占比在持续增加，我们针对物业服务企业规模拓展的不同的方式，我们可以把它分为外拓主导型或者内生主导型，市拓能力也成为物企规模持续扩张的关键。第四个关键词是社区增值服务。社区增值服务收入和毛利的贡献度均持续提升。社区增值服务的增速也超越了其他基础物业服务和非业主增值服务的增速，它在2021年达到了接近70%。目前市场上已经有7家物业服务企业在社区增值服务收入部分已经超过了10亿元。随着政策的指引，物企也在积极探索社区增值服务多元化发展，尤其在去年物业+社区养老的服务，很多物企还拓展了托幼服务，有的物企还在探索物业+餐饮的新模式，对标国际的设施服务的巨头。第五个关键词是非业主增值占比下降。整体上非业主增值服务的收入虽然还在提升，但整体物企的营收里面已经在下降。受制于整个房地产市场的后续的发展，我们认为非业主增值服务的收入占比未来几年也会持续在进一步下降。当前非业主增值服务有三大类型，受房地产市场和疫情的影响，我们预计尤其在2022年来案场的服务，这块也物企创造的收入进一步下降。

• 创新能力及社会责任分析：重视科技品质人才，激发发展活力

对很多物企来讲，他们在内部的考核里，有40%的权重是考核物业服务的品质。物企也在不断加大人才的建设，尤其是通过股权激励的建设来增强自己的竞争力，2021年有11家物企发布了27项股权激励计划，对我们的物企的人才或者中高层干部是一个非常大的激励。从社会责任来看，物企也在积极履行纳税业务，并加大促进就业，疫情期间也积极落实疫情防控措施，物企也在不断探索ESG管理，推动行业可持续发展。

整体来讲，物企当前无论是长期的偿债能力和短期的偿债能力，都处于合理区间，财务风险低于房企。资金流均较为充足。物企应收账款增大，警惕潜在的运营风险。物业产业在疫情期间所受的冲击相对较小，行业价值凸显提升。

• 抗风险能力分析：行业轻资产运营，整体风险可控

从抗风险能力分析来说分为四点，第一，物企当前无论是长期的偿债能力和短期的偿债能力，都处于合理区间，财务风险低于房企。资金流均较为充足。从长期偿债能力上看，上市物企资产负债率整体逐年下降，且低于关联房企。从短期偿债能力上看，上市物企的流动比率稳增，位于较为合理的2左右。第二，资金流仍较为充足，抗风险能力较强。第三，物企应收账款增大，警惕潜在的运营风险。第四，物业产业在疫情期间所受的冲击相对较小，行业价值凸显提升。

• 未来成长潜力：多因素助推发展，规模业绩增长确定性强

我们认为物企在未来的营收和毛利的增长点上，非常重要的一环也是来自于社区增值服务，社区增值服务在部分头部物企里面已经探索出非常好的经验，发展得非常快。但是对于大多数物企来说，社区增值服务的效率有很大的空间。整个社区增值服务未来的增长还是非常值得期待的，会成为物企未来无论在营收还是利润增长上一个非常重要的抓手。

对房地产市场可能已经进入了一个黑铁时代。对于物业而言，到底是黑铁还是黄金时代呢？对物业而言，到底是一个好的时代还是一个坏的时代呢？我们认为可能对于个别的物业服务企业，尤其是它的关联房企，深陷暴雷和困境的企业，确实是处于黑铁时代。但是对于优质的独立性较强的物企和整个物业行业而言，依然是快速发展的黄金时代。随着万物云和龙湖的上市之后，我们相信整个物企的资本市场的格局已经初定，随着大家运营进一步独立性的增强，包括无论是在服务能力上，包括城市服务、智慧物业相关能力上的不断成长，我们认为物企无论是在社会价值上还是在经济价值上，都会得到进一步凸显，后续物企的估值也会得到修复。物业管理行业还是处于快速发展的黄金时代。