2022年5月26日，2022中国房地产及物业上市公司研究成果发布会成功举办，会上《2022物业服务企业上市公司研究报告》正式发布。

 

上海易居房地产研究院与克而瑞物管同期揭晓2022物业服务企业上市公司20强、2022物业上市公司单项领先企业及2022物业服务企业潜力独角兽榜单。

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（以下文中图片可点击查看大图）

01

 

资本市场分析

物企上市热度减退

市场回归理性

 

1.1

上市之路充满变数

预期的上市高峰并未到来

 

上市行情转冷，上市物企数量未及预期。2021年全年交表企业达34家，但多家物企首次递表到期而未能更进一步，致使二次递表企业增多。至2021年底，上市物企总数仅为55家，并未达到预期的超过70家。截至2022年4月30日，上市物企也仅新增三家（金茂服务、力高健康生活和东原仁知服务）。

 

1.2

行业竞争分化加剧

下半年板块回调明显

 

 

 

（一）市值几近折半，房企物企混排名次国有物企明显提升

 

从市值来看，物业板块总体市值曾破万亿港元。截至2022年4月30日，58家上市物企市值总数为5259.22亿港元，相较最高点几近折半。同时，上市物企市值均值为90.68亿港元，市值中位数为23.65亿元，且超过均值的上市企业仅有12家。股价最高的碧桂园服务（ 1139.74亿港元）与最低的方圆生活服务（ 1.44亿港元）相差791.48倍，市值出现严重分化。

 

从企业性质上看，国企市值较为稳健，华润万象生活（870.77亿港元）、中海物业（308.96亿港元）、保利物业（291.05亿港元）和招商积余（228.82亿港元，即192.98亿元）四家国有物企市值一直稳居前十，分别位于第二、三、四和七名。

在房企物企市值混排TOP50中，2022年4月30日共有8家上市物企进入市值混排TOP50，较上年同期减少3家。且民营企物企混排名次均较上年下降。而国有企业则表现较为稳健，混排名次较上年均有明显提升。

（二）估值腰斩回调，国企、商管类物企表现相对靠前

 

上市物企的市盈率也出现明显回落。截至2022年4月30日，45家（不包括2021年4月30日之后上市的物企）上市物企市盈率均值为13.61倍，估值较上年同期（33.14倍）腰斩，中位数8.55倍，显著低于去年同期（26.76倍）。

 

而在低迷的市场大环境下，国资背景物企的发展更为稳健，同时，商管、公建等非住领域发展空间广阔，市场往往给予其较高的估值。市盈率前五的物企中有4家为具有国资背景的物企，其中华润万象生活、特发服务和招商积余亦在总部性物业、商管和非住物业领域能力领先，实力强劲。新大正作为专注于公建物业的独立第三方物企，对比国企亦不逊色，市盈率达31.38倍，位于第五位。

1.3

资本市场承压下滑

国企股价相对稳健

 

（一）政策和地产担忧情绪传导至物业，股价下滑明显

2021年上半年和下半年股价走势经历大起大落，下半年股价下滑明显。截止2021年末，上市物企下跌23.69%，其中港股通物企下跌29.09%，恒生物业服务和管理指数下跌46.74%，跌幅高于恒生指数和沪深300（分别下跌14.08%和5.20%），物业股板块的整体表现劣于大盘指数。

恒生物业服务及管理指数也一直呈现波动下滑态势，并于2022年3月15日降至最低点3544.84点，相较最高点（2021年6月30日）10607.56点下降66.58%，至4月底，恒生物业服务及管理指数达4682.24点。

（二）民营物企大涨大落，国企股价相对稳健

股价走势来看，民营物企受市场环境的影响较大，股价大涨大落。而国有物企股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。

1.4

回购及加大红利派息

意欲修复市场信心

 

2021年下半年以来，物业板块表现一直比较低迷，为扭转这一景象，多家物企发起多次股票回购并加大分红，也希望借此来提升物企发展动力，提振市场信心。

 

02

 

运营规模分析

规模业绩延续高增长

行业仍在快速发展

 

2.1

多因素驱动规模扩张

市拓能力成增长的关键

 

（一）管理规模高质提升，拓展目标初步显现成效

2021年初，上市物企普遍制定了高速扩张计划，立下成倍提升的规模目标，为全年定下规模竞争的基调。2021年初立下的目标年内完成度较高。

2019年至2021年49家披露在管面积上市物企在管面积总值由24.99亿平方米增长至53.01亿平方米，在管面积均值由5100.51万平方米增长至1.08亿平方米，复合增长率45.64%。上市物企市场集中度持续提升，2019年至2021年49家上市物企在行业中的市场份额由8.06%增长至约15%。

2019年至2021年44家上市物企合约面积总值由39.33亿平方米增长至74.77亿平方米，复合增长率为37.89%。充足的合约面积是物企未来规模增长的重要保障，为上市物企在管面积的增长提供确定性。

（二）规模优势集中，两极分化进一步加大

物企规模迅速扩张，企业之间的分化进一步加大。2021年49家披露在管面积的上市物企，在管面积中位数为3741.00万平方米，同比增长28.66%，增速低于在管面积均值增速（50.44%），中位数与均值之间的差距进一步加大至7077.19万平方米，在管面积两级分化严重。2021年上市物企合约面积中位数为6016.40万平方米，同比增长37.57%，分化也进一步加大。

2019年至2021年在管面积超过1亿平方米的企业数分别为8家、 13家和15家， 2021年在管面积超过均值（1.08亿平方米）的物企为14家。上市物企在管规模分化进一步拉大。在管面积前五的企业规模总值达23.05亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成（43.48%），且上市物企中规模最大的碧桂园服务为规模最小的星盛商业在管面积的421.66倍，两极分化进一步加大。鉴于资金实力、品牌影响力、扩张能力等因素的差距的增加，上市物企在管规模分化将进一步拉大。

同时，2021年有5家上市物企在管面积实现翻倍增长，17家上市物企增速超过均值（50.44%）。

 

（三）对关联房企的依赖降低，第三方面积占比持续增加

从项目来源看，物企对关联房企的依赖持续降低，来源于第三方（市拓和收并购）项目的在管面积逐年增加，增速及占比均超过关联房企项目的在管面积。

 

规模拓展方式的不同也成为物企基本面分化的重要因素。根据上市物企内生-外拓关系图，可以按在管面积的来源将物企大致的分为内生主导型和外拓主导型物企。

注：X轴为来源关联房企在管面积的占比；Y轴为来源第三方在管面积的占比；气泡图为在管面积。

 

（四）多种拓展方式协同共进，市场化拓展能力尤为突出

（1）关联房企资源优势仍是物企规模扩张的重要来源

近三年（2019-2021年）上市物企的关联房企的操盘面积每年均超过4亿平方米，土储面积每年超过16亿平方米，物企也在逐步摆脱对关联房企的依赖，但关联房企对物企规模扩张的贡献仍不容小觑。

 

 

（2）市拓能力为物企规模持续扩张的关键

2021年，多家上市物企第三方拓展能力持续增强。7家上市物企新增第三方合约面积（市拓+收并购）在年度新增总合约面积中的比例也均达到60%以上，多家物企新增市场外拓项目合约面积均高于来源于收购的面积和关联房企的面积。

此外，披露新增市拓合约面积的10家上市物企，2021年新增市拓合约面积均实现稳定或快速的增长，市场化外拓能力尤为突出。

（3）收并购是企业快速提高管理规模的重要方式

截至2021年底，涉及基础物业服务的收并购共35项，其中，有19家企业发起的30项收并购披露了标的企业在管面积。数据显示，收购完成后，这30项收并购可为并购方增加潜在在管面积约6.83亿平方米。

 

（五）多赛道综合发展趋势明显

从物企住宅物业和非住宅物业关系图可以看出，多数物企服务的业态仍是以住宅物业为主。

注：x轴为住宅物业在管面积占比，Y轴为非住宅物业在管面积占比，气泡图为在管面积总值。

 

而非住在管面积持续提升。2019年至2021年35家上市物企非住在管面积均值由1552.18万平方米增长至4035.92万平方米，复合增长率达61.25%，显著高于同期住宅物业（36.15%）和总在管面积的复合增长率（42.98%）。非住宅物业面积占比也由2019年的30.49%增长至2021年的38.78%，非住宅在管面积的布局进一步广泛。

 

（六）深耕核心区域，提升城市密度

随着规模的扩张、布局城市数量的增加，但单城市在管面积仍较低。据不完全统计，2021年37家上市物企平均布局78个城市，单城市在管面积均值为156.43万平方米/城，仅有10家物企超过均值，城市密度仍待进一步增加。

2.2

营收仍延续高速增长

社区增值服务发展可期

 

（一）业绩加速增长，社区增值服务贡献度持续提升

（1）营收增长驱动性强，业绩指引逐步兑现

 

2021年多家物企制定了大规模高成长的指引目标，物企在规模快速增长的同时，业绩目标在年内完成度较高。

 

（2）业绩延续高速增长，分化进一步加大

2021年披露业绩的54家上市物企营业收入总值达到1819.60亿元，均值为33.70亿元，同比增长46.49%，较上年增加6.65个百分点，业绩延续高速增长；上市物企营业收入市场份额持续提升，2020年54家上市物企市场份额首破10%，2021年进一步增长至约14%。

营收分化进一步加大。2021年，上市物企营收中位数为13.75亿元，同比增长29.78%，中位数与均值相差近20亿元，企业间营收进一步分化。同时，有14家上市物企营业收入超过均值（33.70亿元），23家物企营收增速高于均值（46.49%），5家物企增速超过80%。百亿营收阵营增至5家，其总营业收入达768.63亿元，在54家上市物企营业收入总值中占比超过四成（42.24%）。同时，年内营收最高的碧桂园服务是营收最低的德商产投服务（2.53亿元）的113.87倍。

 

（3）营收结构趋于均衡，社区增值服务贡献度持续提升

上市物企营收结构趋于多元、均衡。基础物业服务收入仍是营业收入的主力，占比仍超过半数。社区增值服务对收入的贡献度持续提升，至2021年达16.30%，较上年增加1.87个百分点。

（二）社区增值服务提质扩围，发展空间广阔

（1）社区增值服务收入增速最快，对整体业绩的增长贡献度大

社区增值服务提质扩容，为各业务线收入增速最快的板块。2021年，41家上市物企社区增值服务收入达251.75亿元，均值为6.14亿元，同比增长69.89%，分别高于同期总营业收入、物业管理服务收入和非业主增值服务收入增速19.52个百分点、26.91个百分点和33.22个百分点，持续保持高速增长。此外，2021年有7家上市物企社区增值服务收入超过10亿元，11家上市物企社区增值服务收入实现翻倍增长。

2021年41家上市物企社区增值服务收入占比在5.72%至29.83%之间，均值为16.30%，较上年增加1.87个百分点，中位数为16.65%，较上年增加4.93个百分点。有22家物企社区增值服务收入占比超过均值。

（2）社区增值服务提升单盘创收能力的重要抓手

社区增值服务在存量时代挖掘单位面积价值，在提升竞争力方面起到重要作用，是物企提升单盘创收能力的重要抓手。2021年25家上市物企单位在管住宅面积社区增值服务收入的平均值为7.24元/平方米，较上年6.49元/平方米上涨了0.74元/平方米，涨幅为11.44%。其中，12家物企单位在管住宅面积增值服务收入超过均值。

（3）五类社区增值服务业务为物企发力重点

通过梳理上市物企业绩报告，有25家上市物企详细披露其社区增值服务细分业务，每家企业口径和分类略有差异，但总的来看，物企主要布局在社区生活服务、空间运营服务、租售服务、美居服务和车位管理服务五大类。

根据样本数据，社区生活服务相关业务布局最为广泛、所得收入最高，且占比增加，增速最快，租售服务的占比较上年增加0.64个百分点，其他板块占比均出现了下滑 。

 

（4）社区增值服务丰富多元，触达到更多的创新业务

除了上述五大类主流的社区增值服务业务，物业也在满足客户需求的基础上，积极寻找新的业务增长点，以形成差异化竞争力，如布局受政策支持的社区养老服务，以及金科服务、新城悦服务、金融街物业和京城佳业等多家物企积极探索的 “物业+餐饮”服务新模式。

 

（三）非业主增值服务收入占比下降

从详细披露营收构成的40家物企来看，2021年40家上市物企非业主增值服务收入达266.04亿元，均值为6.65亿元，同比增长36.67%，较上年增加9.81个百分点。中位数为3.84亿元，较上年增加26.67%。此外，13家非业主增值服务收入超过均值。

2021年40家上市物企非业主增值服务收入占比在3%至46%之间，均值为17.38%，中位数为19.40%，分别较上年减少1.75个百分点和5.03个百分点。

03

 

盈利能力分析

盈利结构持续改善

利润水平基本稳定

 

3.1

整体盈利水平略有下降

盈利能力出现分化

 

（一）盈利目标基本完成

根据2021年初的盈利目标，物业板块增速普遍要达到40%以上。从已经披露年报物企的实际完成情况看，除佳兆业美好净利润大幅下降70.32%外，其他各家超过或基本上完成盈利目标。

（二）盈利指标增速高于营收

2019年至2021年53家 上市物企毛利均值由4.23亿元增长至9.17亿元，净利润均值由1.92亿元增长至4.55亿元，复合增长率分别为47.21%和54.02%，均保持高速的增长，且均高于营收复合增长率（43.11%）；同时，毛利率微降，净利率微增。2021年53家上市物企毛利率为26.79%，较上年微降0.02个百分点，净利润率均值为13.29%，较上年增加0.04个百分点，盈利能力基本稳定；此外2021年53上市物企净资产收益率为20.89%，较上年下降11.70个百分点，仍显著高于同期关联房企净资产收益率均值4.08%。

盈利结构持续优化，基础物业服务和非业主增值服务毛利占比持续下滑，而社区增值服务毛利占比提升，成为重要的盈利增长点。

2021年各业务毛利率均呈现小幅下滑，但格局基本未变。2021年基础物业服务毛利率、社区增值服务、非业主增值服务毛利率分别较上年减少0.13个百分点、1.55个百分点和0.65个百分点至21.82%、41.16%和33.06%。其中，社区增值服务毛利率仍持续高于40%，毛利率仍为最高。

（三）盈利能力出现分化，商管类物企毛利率较高，国企相对偏低

物企之间的盈利能力出现分化，具有商管性质的物企毛利率往往较高，而国企和央企毛利率偏低。2021年，53家上市物企毛利率处于13.76%至57.75%，中位数为29.31%。净利率位于2.55%至32.14%的范围，中位数为12.84%。其中，毛利率和净利率位于前两位的企业均为具有商管性质的星盛商业和中骏商管，毛利率分别为57.75%和47.22%，净利率分别为32.14%和23.26%。而毛利率低于20%的物企有9家，其中有5家为国有物企（招商积余、特发服务、中海物业、保利物业和金融街物业）；净利率低于10%的有14家，其中有4家为国有物企（招商积余、特发服务、京城佳业和保利物业）。

3.2

社区增值服务利润贡献大

已成盈利重要增长点

 

基础物业服务仍是物企主要的创收和盈利来源。但2021年35家物企以16.40%的社区增值服务营收占比贡献24.61%的毛利，社区增值服务成为物企重要的利润增长点。

04

 

抗风险能力分析

行业轻资产运营

整体风险可控

 

物业服务企业为轻资产运营模式，稳定的物业费收入为企业带来稳定的现金流，行业拥有较强的抗周期能力。从长期偿债能力上看，上市物企资产负债率整体逐年下降，行业抗风险能力较强，抗风险性高于关联房企，整体上风险可控；从短期偿债能力上看，上市物企的流动比率稳增，位于较为合理的2左右。此外，上市物企资金流仍较为充足，为企业赢得了更强的话语权。应收账款激增引发物企重视，各家物企也在积极抓回款，减少隐藏的风险。

 

05

 

成长潜力分析

业绩指引稳定增长信心

高速增长仍将持续

 

根据近期上市物企制定的新的业绩指引，虽个别物企基于整体的地产政策性的缩紧，以及疫情的影响，对其指引略有下调，但整体来看上市物企整体的业绩及净利润增速仍主要集中在30%至50%的增长，管理规模也将在关联房企的基础上，加码外拓力度，预期物业管理行业仍将持续稳健快速增长。

06

 

创新能力分析

重视科技品质人才

激发发展活力

 

6.1

头部物企科技化进程加快

助力提质降本增效

 

（一）科技化建设投入增大，运营效率提升

物企加大在科技方面的投入并取得显著的效果。2021年万物云、旭辉永升服务、新城悦服务、招商积余和新希望服务在科技上分别投入3.74亿元、超过6000万、约4000万、3753.74万元和2500万元，以研发更多提效赋能场景运用的工具，加大精细化运营，提升运营效率。

此外，部分物企在科技方面率先探索，逐渐构建了具有业务开发能力的平台，延伸更多服务场景，向物业开发商、物业服务公司及业主提供科技化解决方案，以达到科技赋能、提质增效的目的。科技板块也逐渐成为物企重要业务单元， 初步取得成效。

（二）成本控制能力增强，物企运营效率提升

2019年至2021年上市物企营业成本率呈现逐年稳步下降的态势，至2021年53家（不包括方圆生活服务）上市物企成本率已下降至73.20%，成本控制能力日益增强。

得益于降本增效和规模效应，行政开支占比和人员成本占比均呈现下降趋势。2021年49家上市物企行政开支在其营业成本中的占比较上年下降0.92个百分点至12.90%。披露人员成本的32家上市物企， 2021年人员成本占比较上年下降2.96个百分点至47.85%，首次低于50%。

通过科技、规模化效应和行之有效的成本控制手段，上市物企运营效率提升。2021年54家上市物企人均创收能力和人均净利润，分别较上年增长12.66%和13.35%至20.25万元/人和2.68万元/人，中位数分别为26.46万元/人和3.28万元/人。

49家披露在管面积的上市物企人均在管面积均值较上年增长15.21%至6307.02平方米/人，中位数为7013.21平方米/人，高于均值，且较上年增长6.96%。

而单位面积营收和单位面积净利润略有下降，分别较上年减少2.48%和1.62%至33.03元/平方米和4.45元/平方米，中位数则分别为34.31元/平方米和4.14元/平方米，与均值相差不大。

6.2

服务体系建设迭代升级

服务品质持续提升

 

<略，详见完整版报告>

 

6.3

加大人才建设和激励

增强信心与竞争力

 

<略，详见完整版报告>

 

07

 

社会责任分析

积极践行社会责任

促进行业可持续发展

 

7.1

依法履行纳税义务

加大稳岗促进就业

 

物业服务企业积极承担纳税义务，着力体现物企在社会中的价值和贡献。2019年至2021年54家上市物企纳税金额由32.12亿元提升至74.36亿元，平均每家物企纳税金额由5948.64万元增长至1.38亿元，复合增长率达52.15%。

物业管理行业对增加就业，缓解社会就业压力，具有积极促进作用。具体来看，2021年54家上市物企员工数为89.88万人，较上年增加约30.03%。

7.2

落实疫情防控措施

积极融入基层治理体系

 

作为最贴合民生的物业服务企业，在疫情初期便奋战在防疫一线，全力配合疫情防控工作，加强与街道、社区、防疫机构沟通联络，做好基础服务保障，落实各项防控措施，尽力保障居民的健康安全，并在特殊时期为居民积极协调各类资源，积极践行物企的社会责任。

 

多个国家级政策积极支持物企作为社区基层治理的重要抓手，推动物业管理融入基层治理。物企在公共服务，防疫、抗灾、应急处置等领域的积极作为，社会价值越发凸显，引领行业服务的边界进一步打开，在基层社会治理体系中也将发挥更大的价值。

 

7.3

加强探索ESG管理

推动行业可持续发展

 

在“碳达峰、碳中和”双碳目标的背景下，上市物企也开始积极探索ESG管理，积极引进ESG发展理念，在开展企业核心业务的同时，力争创造可持续的规模性社会效益，进一步改变社会对行业的认知，提升行业价值和地位。

 

第三部分 研究结论

 

2021年，物业管理行业深受房地产下行、疫情等因素的影响，物业板块在资本市场承压下滑，估值回调，但行业发展的基本逻辑和属性没有发生改变。物业管理行业仍处于快速扩张、服务深化的时期。未来，国家政策引导物业管理行业进一步融入社区基层治理，行业在基层治理体系中的价值会进一步提升。从市场端来看，行业的成长属性仍将持续。行业规模持续扩容，物业服务企业将逐步摆脱对关联房企的依赖，市场拓展能力仍将持续加强，所管理的第三方项目规模占比提升是大势所趋。业务上，物业服务边界的横向拓展和细分赛道纵向的挖掘仍将持续。物企根据自身的专业能力和发展优势，积极拓展边界和探索业务体系，加强与上下游服务链的联动与合作，建立服务矩阵，并在业务领域将产品做深做透。纵然外部环境形势严峻，行业竞争不断升级，但我们认为，物业管理行业仍处于快速发展时期，在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下，市场空间将延续快速增长态势。此外，随着行业的进一步规范和标准化，也将推进行业加快质价相符的格局，行业也向专业化、品质化、精细化、差异化方向迈进。