首页 指标体系 领导致辞 主题演讲 高峰论坛 现场直击 研究报告 测评榜单 测评结论

领导致辞

研究成果发布

丁祖昱:2020中国房地产上市公司测评报告发布
丁祖昱:2020中国房地产上市公司测评报告发布
易居企业集团CEO
从政策环境,前面主持人也在讲,包括我们两位会长都讲到政策,中央还是坚持房住不炒,地方松多紧少,从中央的情况来看,最近就是两会了,政府工作报告这一次谈房地产是最近五年谈的最少的一次,如果把老旧小区改造不算进去的话,只看房地产只有38个字,讲到房地产的文字只有34个字,但是讲的很清楚,依然是坚持房住不炒,但是后面一句很重要,最终要促进稳定健康的发展
杨熙:2020物业服务企业上市公司测评报告发布
杨熙:2020物业服务企业上市公司测评报告发布
中物研协总经理
2019年,房地产行业持续为物业管理行业添砖加瓦。2019年全年房地产销售金额为15.97万亿,销售面积17.16亿平米,竣工面积连续8年保持在10亿平米左右。资本市场持续看好物业行业,物业企业上市热度延续,截止到2020年5月,共有3家A股上市企业,24家港股上市企业,39家新三板企业。50强房企均布局物业服务,前50强房企中,公开消息看,已经有1家A股上市企业,13家港股上市企业,两家正在明确IPO,还有7家拟分拆上市。可以预计未来50 强房企关联物业企业都将走向资本市场。

主题演讲

周忻:易居将持续为上市房企物企提供价值服务
周忻:易居将持续为上市房企物企提供价值服务
中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席
易居旗下的克而瑞证券运营仅有一年半,截至到目前对所有地产上市公司做了分析报告,所有物业上市公司也都做了分析报告。这种“全覆盖”很不容易。据了解,一般投行的分析师因为业务模式的局限性只跟进一些行业头部企业,行业中很多企业是没有分析报告的。
蔡金强:经济滞胀下的房地产,为什么选择比较宏观的东西
蔡金强:经济滞胀下的房地产,为什么选择比较宏观的东西
奥陆资本总裁及投资总监
新冠疫情事实上我个人觉得是没有硝烟的战争,刚刚周董事长也讲了改变各种各样的东西,人的行为,企业的行为,经济层面更是这样,如果看到这个图,新冠疫情下美国死亡人数已经超越了越战跟朝鲜战争,如果再看一些更加具体一点的话,事实上他对中国,对欧洲,对美国各地经济的影响都非常大,比如说像中国一季度出来经济GDP负增长6.8%6.9%左右,是过去最差的一年,美国更差。

中国房地产上市公司高峰论坛

中国物业上市公司高峰对话

测评榜单

榜单


现场直击

测评研究报告

  • 1.入榜企业分析
  • 2.资本市场表现
  • 3.运营规模分析
  • 4.盈利能力分析
  • 5.抗风险能力分析
  • 6.成长潜力分析
  • 7.创新能力分析
  • 8.社会责任分析

多家物企竞相追逐,碧桂园服务荣登榜首


2019年物业服务企业上市热情高涨,多家优秀物企登陆资本市场,物业服务企业上市公司十强角逐激烈。榜单显示, 2019年榜首易位,碧桂园服务荣登首位,绿城服务紧随其后,2019年新上市的央企优秀物企保利物业一跃成为第三名。

此外,雅生活服务、招商积余、中海物业、彩生活、新城悦服务、蓝光嘉宝服务、永升生活服务、奥园健康和佳兆业美好也因其各项指标表现出色,运营能力强劲,综合实力突出,成为2020物业服务企业上市公司十强企业。

各项指标向好呈分化,马太效应逐渐显现


2019年延续上年的上市热度,年内12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场,与过去五年主板物业股的总数相当,成为物企上市数量最多的一年。不同企业之间的分化逐渐显现,优势上市物企大步向前,部分企业逐渐掉队。

2.1 市值、市盈率整体向好,优势向头部企业聚集

从市值方面看,截止到2019年底,24家上市物企市值总额2355.9亿元,是其上市首日的1.9倍。其中,碧桂园服务总市值稳居榜首,市值达到637.4亿元。绿城服务总市值为212.6亿元,高于其关联房地产企业(186.1亿元)。从市盈率角度看,物业服务企业市盈率多超过20倍,拥有较高的估值。
物企为资本市场看重,部分企业表现较房企亦不逊色。截止到2020年5月13日,碧桂园服务成为首家市值超过千亿港元的上市物企,碧桂园服务以934.50亿元(1021.94亿港元)的高市值,位居上市物企榜首。同时,与上市房地产企业市值相比亦不逊色,在上市物企和上市房企最新市值的混排中,碧桂园服务总市值位列第11位,超过众多房地产企业。此外,雅生活服务、保利物业、招商积余、绿城服务和中海物业排名均位于50名之前,处于较靠前的水平。雅生活服务、绿城服务和鑫苑物业的最新市值排名第18名、第33名和第117名,均高于其关联房地产企业(第30名、第58名和第119名)。

2.2 上市物企股价整体看涨,跑赢大盘
截止2019年底,24家上市物企全年股价综合看涨,全年股价涨幅平均值为63.8%,高于同期恒生指数9.1%的涨幅。

2.3 疫情消极影响之下,物管板块仍逆势突围

2020年1月新冠疫情暴发以来,物管板块整体表现好于恒生指数。截止到4月30日,相较2019年末收盘价,物管板块平均涨幅为26.3%,同期恒生指数下跌12.6%

收入面积协同提速,上市物企分化加剧


3.1 营收规模:多业务组合结构逐渐完善,营收增长提速

1)优势集聚,头部企业贡献了大部分的营收。

营收规模位列前五的上市物企总营业收入达到353.99亿元,占上市物企营收总规模的56.36%,近两成的上市物企贡献了近六成的营业收入,营收规模向头部企业集中。

2)服务扩容,物企深层价值得以挖掘

从明确营收结构构成的15家物企来看,基础物业管理服务仍为其基本的收入来源,占总收入的比例在40%至80%之间,物业管理服务收入占总收入的比例均值为60.8%。同时,物业管理行业拥有得天独厚的入口资源优势和业主交互能力,能够迅速的感知业主和居民多元化的服务,上市物企不断挖掘物业管理服务的附加值和边际效应,服务领域不断延伸。

3.2 管理规模分析:多渠道助推在管面积增长,合约面积保障未来增量

1)在管面积:规模稳健增长,分化逐渐显现

2019年公布在管面积的23家上市物企在管面积总量达到21.41亿m2,较2018年同期增长30.1%。其中,前7家上市物企在管面积总值为16.73亿m2,占23家在管面积总值的78.2%,集中了近八成的管理规模。后4家上市物企在管面积总值2056万m2,在23家在管面积中占比不足1%,管理规模分化逐渐显现。

2)合约面积:集中度进一步提升 增速明显

2019年26家上市物企合约管理面积超过37.23亿m2,其中,公布合约面积的22家上市物企达33.97亿m2,合约面积均值为1.54亿m2。其中,有5家上市物企合约面积超3亿m2,总值为25.47亿m2,占22家上市物企75.0%的管理规模。

3)储备面积:为未来企业在管面积的增加提供加持力

2019年19家上市物企储备面积总值14.42亿m2。其中储备面积前5的上市物企储备面积超过1亿m2,占上市物企总储备面积的81.4%。作为在管面积的主要来源,储备面积为未来企业在管面积的增加提供加持力。

多因素优化业务结构,盈利水平平稳改善


4.1聚焦社区生活需求,布局新的盈利增长点

造成上市物企之间毛利率相差较大的原因,除企业所管理项目收费模式中包干制和酬金制所占比例的差异以及项目的接管时间外,企业增值服务的占比以及经营能力也成为影响企业毛利率差异的主要因素。

从业务开展的情况来看,增值服务的毛利率远高于基础物业管理服务,且社区增值服务的毛利率高于非业主增值服务。

4.2 净利润总值达76.63亿元,净利率略有回落

2019年,26家上市物企的净利润总值76.63亿元,均值2.95亿元,同比增长32.4%。净利率均值为12.1%,较上年回落0.4个百分点,标准差6.2%,上市物企之间的净利率分化程度较大。

4.3 净资产收益率分化明显,短期内总体回落

2017年至2019年,26家上市物企净资产收益率处于1.9%和43.8%的范围,均值分别为46.3%、36.3%和22.7%,连续三年下滑。

上市物企净资产收益率的变化受企业净利润和净资产的影响。一方面,物业管理行业的盈利模式和水平在短时间内很难实现明显的提升,另一方面,借助资本优势,企业加速对管理规模扩张和整合,总资产得以持续积累,企业净资产得到快速的提升。因此,短时间内会引起净资产收益率的回落。

运营稳健风险可控,企业话语权增强


5.1 债务情况:资产负债率基本可控

2019年,26家上市物企资产负债率均高于20%,均值为49.2%。其中,有12家上市物企资产负债率处于40%至60%这个较为合适的范围,资产负债率总体可控。

5.2 偿付能力:流动比率上升,变现能力增强
从短期偿付能力上看,2019年,26家上市物企的流动比率均高于1,主要处于1.12至3.56范围内,平均值为1.92。近半数的上市物企流动比率接近或超过2。上市物企资产变现能力整体较强,现有货币资金足以覆盖短期债务,短期偿债能力提升。
5.3 合同负债明显上升,企业话语权增强
2019年,19家上市物企合同负债总额达到67.0亿元,较上年大幅增长47.4%,均值3.5亿元,标准差4.1亿元。
合同负债主要为物业管理服务的客户预付款,体现了物企对业务上下游的话语权和对业主物业费提前收缴的情况,也在一定程度上体现了企业的物业服务能力、满意度和抗风险能力。

增长率指标持续上扬,企业发展空间广阔


6.1 营收、利润同步提升,预计未来持续增加

2016年至2019年,26家上市物企营业收入持续攀升,营业收入总值较上年增长36.9%至628.13亿元,净增169.16亿元,呈现持续高速增长的态势,2016年至2019年营业收入复合增长率达32.4%。

6.2 在管面积持续增长,集中度预计达6.6%

2016年至2019年,21家上市物企在管面积持续扩充,2019年在管面积总值较上年增长30.6%至19.75亿m2,净增4.63亿m2,呈现持续高速增长的态势,2016年至2019年在管面积复合增长率达30.5%。

6.3总资产积累提速,龙头优势聚集

2019年,26家上市物企总资产合计达925.77亿元,连续三年增长率保持高速增长,2019年增长率高达41.6%。2016年至2019年总资产复合增长率达25.2%,26家上市物企高度重视管理规模的扩张,管理规模持续扩容,从而促进企业总资产的增加,集中度向头部企业聚集,行业分化现象渐显。

科技赋能企业发展,运营效率显著提升


7.1 借助资金优势,上市物企加大对高新技术的投入
从物企募集资金用途上看,各上市物企加大对智慧科技高新技术的应用的重视,在内部管理和外部服务中双管投入,其中,16家企业中超过四成的企业将20%以上的资金用于高新技术方面的投入,均值亦达到18%,该项仅次于企业用于收并购的投入,成为企业第二大战略用途
7.2 新技术聚集,资本市场科技创新能力进一步增

各物业服务企业智慧化建设、应用、投入和动作频频。碧桂园服务推出行业内首个基于AI+物联的人工智能全线解决方案产品体系,与腾讯、阿里云、百度、海康威视、博智林机器人等优势联盟伙伴的战略合作,实现更多「AI+小区」的落地;绿城服务扎实布局绿城生鲜,升级绿城生活APP,加强智慧化社区方面的科研合作及运用,并积极参与浙江省未来社区建设,与商汤科技、阿里云、海康威视等达成战略略合作,在不同方面共同探索智慧社区建设;中海物业在5G建设上,携手客户群,打造全国首个5G小区「臻如府」,共建智能园区行业标杆;彩生活分别与京东、360.com达成战略合作,共同探索「小区+」战略等。此外,保利物业、招商积余、新城悦服务、鑫苑服务、永升生活服务、奥园健康、佳兆业美好、宝龙商业、浦江中国和新大正等上市物企均积极拥抱物联网、大数据等智慧科技,赋能企业发展。

7.3 科技赋能物企发展,企业实现提质增效
受益于科技赋能,2019年物企的运营效率不断提升,单位面积创收能力、人均管理面积、人均产出和人均净利润均表现出色。其中,26家上市物企单位面积营收均值为35.2元/m2,较2018年同期增长3.5%,近七成上市物企单位面积营收实现增长。上市物企人均管理面积、人均产出和人均净利润分别为7661.9 m2/人、24.6万元/人和3.2万元/人,均高于行业平均水平,运营效率提升。

 

 

纳税、扶贫与防疫,彰显企业责任与担当


8.1 积极履行纳税义务,解决近35万人就业问题
2019年26家上市物企纳税总额达到23.93亿元,平均每家贡献纳税额近1亿元,同比增长24.7%。

8.2 扶贫、防疫冲锋在一线,展现上市物企良好社会形象

作为物业管理行业的标杆企业,上市物企积极响应中国物业管理协会号召,在各地方物协的动员组织下,纷纷参与到“社区的力量”行动中来。2019年“一斤市集”助农扶贫专项活动相继在石家庄、重庆、成都、上海、深圳、杭州、郑州等多地启动,各上市物企加强专项行动的推进,结合线上线下等多种形式,多方调动和引导社区居民参与其中,聚合社区的力量助力消费扶贫,创新服务助力扶贫,助力打赢脱贫攻坚战。


测评结论

1.规模扩张多业态互补,非住宅物业成最佳赛道

在持续扩大管理规模的同时,上市物企亦大力拓展物业服务类型的多元类型,完善在管项目组合的多样化。诸多上市物企亦逐渐从住宅物业领域向写字楼、商业、工业园区、医院、学校、公建等非住宅领域延伸,住宅和多种非住宅细分领域相互协调,物企管理业态和范围进一步扩大,服务领域得以延展。

例如,碧桂园服务的“城市共生计划”、 “三供一业”业务,以及收购港联不动产服务、嘉凯城物业,布局商写、酒店、产业园及公建业态;保利物业首次进入军产物管领域;时代邻里业务拓展到市政环卫服务领域;佳兆业美好收购江苏恒源物业,布局政府、医院物业。此外,雅生活服务,中海物业,永升生活服务,招商积余,彩生活、银城生活服务等物业服务企业也均加大在非住宅物业领域的布局。

2.持续开展多元化服务,引领行业服务提质扩容
以坚守基础物业管理服务的高品质服务为基础,以工程、设备等细分创新领域作为补充,加大具有较盈利能力的社区增值服务和非业主增值服务业务的开展,物业服务企业将有望实现多业务协同发展,不断扩充物业管理是深度和广度。
3.企业分化进一步加剧,市场集中度持续提升
3.1营业收入和规模分化加剧,向头部集中
在行业发展的上升通道,物业服务企业借助资本优势,高速发展,市场集中度进一步提升。2019年,上市物企管理规模以超过30%速度增长。营业规模中近两成的上市物企贡献了近六成的营业收入,营收规模的主要集中在头部企业。此外,在管面积前七在管面积集中了近八成的管理规模。上市物企的营业收入和在管面积均向头部企业集中,行业的集中度进一步加剧。
3.2上市物企估值分化,强劲房企正向促进物企估值
从不同维度看上市首日的市盈率,可以发现,物业服务企业为资本市场日益看重。重视度不仅表现在每年上市企业的日益增多,亦表现在,不同年份上市的物业服务企业的估值的也呈现出上升的趋势。

3.3上市物企出现分化,背靠实力雄厚房企的企业表现突出

上市物企出现分化,实力强、操盘面积大的关联房地产企业的支持,为物企提供持续且坚实的增长力。

4. 科技为行业发展赋能,数字化及智能化应用前景广阔
“互联网+”作为新时代的风向标,带领物业管理行业探索转型与升级之路。物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用,为物业管理行业的发展带来新的发展机遇,诸多物业服务企业纷纷涉足智慧社区领域,试图开辟一条新的生存和发展路径。同时,5G技术的应用带来服务成长的重构,将赋予智慧社区应用更大的想象空间。此外,科技的运用可以提升用户体验,增强物业的口碑和品牌竞争力。

颁奖现场

测评指标体系