重磅 | 2022中国物业服务企业综合实力500强发布
发布日期:2022-11-04      来源:未知

11月1日,克而瑞物管和中物研协隆重发布2022中国物业服务企业综合实力研究成果,同期揭晓2022中国物业服务企业综合实力500强、2022中国国有物业服务企业综合实力50强以及各细分业态、特色领先物业服务企业及标杆项目。

 

 

 

 

【Part 1 研究分析】

 

管理规模分析:

多因素驱动规模扩张,

头部企业增长显著

 

一、规模增长诉求强烈,头部物企规模效应显现

 

2021年,500强企业在管面积达161.21亿平方米,均值突破三千万(3224.29万平方米),同比增长10.37%,较上年增加1.16个百分点。同时,行业持续整合,物企规模的快速扩张,2021年500强企业市场份额提升至45.93%,较上年增加1.72个百分点。

 

头部企业整合加速,规模效应愈加明显。2021年,百强企业管理面积达112.22亿平方米,同比增长10.41%,增速高于500强企业。同时,2021年百强企业在管面积均值超过一亿平方米,是500强企业均值的3.48倍,百强企业在500强企业整体规模中占比近七成(69.61%),在行业中的市场份额较上年提升1.21个百分点至31.97%,头部企业的集中度持续提升。

 

二、意欲摆脱依赖追求独立,市场外拓能力崭露头角

 

2021年,500强企业来源于第三方项目的在管面积达到82.70亿平方米,首次超过关联房企,同比增长27.33%,明显超过500强在管面积整体增速(10.37%)。同时,来源于第三方项目的在管面积占比达到51.30%,较上年增加6.83个百分点,首次超过来源于关联房企在管面积占比(48.70%)。此外,头部企业市场化拓展能力更强,2021年百强企业来源于第三方项目的在管面积占比达55.15%,较上年同期增加6.81个百分点,且高于500强第三方在管面积3.85个百分点。

 

三、非住占比维持高位,业态布局更趋多元

 

聚焦非住宅业态,实现多业态渗透。非住宅物业在管面积的增速和净增量均超过住宅物业。2021年,500强企业非住宅物业在管面积达67.20亿平方米,净增加8.25亿平方米,同比增长13.99%,净增量和增速均高于住宅物业(6.89亿平方米,7.91%)。同时,非住宅物业占比进一步提升至41.68%。

 

四、深耕重点区域和城市,管理密度持续提升

 

物企持续加大城市深耕,主要布局以核心经济带为主的重点区域,推进优质资源的聚集。2021年, 500强企业68.19%的管理面积位于五大城市群,较上年增加0.27个百分点。

 

 

经营绩效分析:

经营指标持续上涨,

社区增值服务提质扩围

 

一、营收目标取得显著成效,市场份额进一步提升

 

2021年,500强企业营业收入4956.16亿元,均值近10亿元,同比增长21.76%,较上年增加2.31个百分点。同时, 2021年500强企业营业收入占行业总营收的比例为37.34%,较上年增加2.85个百分点,2018年至2021年500强企业营业收入所占市场份额增加6.11个百分点,头部企业的创收能力愈加强劲。

 

行业进一步分化,头部企业优势效应明显。2021年,百强企业营业收入达3422.46亿元,同比增长23.33%,高于500强企业增速(21.76%)。百强企业营业收入均值超过30亿元,是500强均值的3.45倍,同时,百强企业营业收入在500强企业中占比进一步提升至69.05%,在行业中的市场份额则进一步提升至25.79%,较上年增加2.27个百分点。

 

二、夯实基础服务航道,大力发展增值服务业务

 

2021年,500强企业基础物业服务收入达3579.54亿元,同比增长17.48%,较上年增加2.96个百分点。多种经营服务收入1376.62亿元,同比增长34.51%,持续保持30%以上的增速。从营收结构来看,2021年,500强企业基础物业服务收入在总营业收入中的占比72.22%,较上年下降2.63个百分点,但仍超过七成,仍是物企营收贡献的主力。多种经营服务收入在总营业收入中的占比则持续提升至27.78%,其中,社区增值服务收入、非业主增值服务收入占比分别为11.09%和9.30%,分别较上年增加1.50个百分点和1.34个百分点,多种经营服务逐渐成为企业新的价值增长点。

 

 

三、社区增值服务利润贡献大,潜在盈利空间广

 

2021年,500强企业毛利和净利润分别为937.17亿元和492.14亿元,均值分别为1.87亿元和9842.71万元,分别同比增长24.76%和22.39%,增速分别较上年减少22.06个百分点和11.70个百分点。毛利率和净利率分别为18.91%和9.93%,分别较上年增加0.45个百分点和0.05个百分点。

 

盈利结构持续优化,多种经营服务毛利占比持续提升。2021年,500强企业多种经营服务毛利同比增长40.31%,显著高于基础物业管理服务(15.45%)。同时,2021年多种经营服务毛利占比较上年增加4.67个百分点至42.11%,占比持续提升。其中,社区增值服务毛利占比较上年增加10.68个百分点至22.34%,增长显著。非业主增值服务毛利则受地产下行等因素影响,占比则较上年减少3.41个百分点至14.24%。

 

从毛利率上看,多种经营服务毛利率普遍会高于基础物业管理服务。2021年,多种经营服务毛利率为28.67%,较上年增加1.19个百分点,显著高于基础物业服务毛利率(15.16%)。其中,社区增值服务毛利率达38.09%,较上年增加15.63个百分点,非业主增值服务则较上年减少11.97个百分点至28.94%。

 

四、多举措强化成本管控,降成本见成效

 

1、人力成本占比仍超半数,营业成本率进一步下降

 

鉴于规模效应、科技化建设初见成效,物企的成本控制能力进一步提升。2021年,500强企业营业成本率进一步减少至81.09%,较上年减少0.45个百分点。

 

2021年500强企业人员成本占比仍超半数,较上年减少0.19个百分点至51.74%。同时,2021年500强企业外包成本占营业成本的比例达17.77%。广义上的员工成本仍约是成本的七成。

 

2、单位面积运营效率提升,蕴含成长潜力

 

2021年,500强企业人均管理面积较上年增加2.48%至5664.93平方米/人,单位面积创收能力达30.74元/平方米,较上年增加10.33%。同时,500强企业的创收能力和盈利能力进一步提升,人均创收和人均净利润分别为17.42万元/人和1.73万元/人,分别同比增加13.55%和27.46%。

 

 

 

从业人员分析:

人才结构持续优化,

行业吸引力逐步增强

 

一、行业劳动密集度仍较高,人员队伍规模持续扩大

 

物业管理行业成为稳定就业、拉动就业的重要平台。2021年,500强企业直接或间接提供就业岗位达403.89万个,较上年增加6.36%,在稳就业、促就业方面发挥重要作用。

 

行业劳动密集度仍较高,操作员人数占比达87.0%。500强企业经营管理人员37.0万人,同比增长2.84%,占从业人员总数的13.0%;操作员人数达247.58万人,较上年增长8.46%,占从业人员的87.0%。

 

非核心业务适度的外包,一方面可以优化内部人员结构,将人员更聚焦于服务本身,以提升服务品质,另一方面更利于精细化管控,提升企业成本管控能力。2021年,500强企业外包投入人数119.31万人,占一线员工总人数的32.52%。

 

二、高素质专业人才逐步增加,行业吸引力不断增强

 

2021年500强企业从业人员中本科生、硕士研究生、博士研究生三者分别占比8.09%、0.30%和0.01%,总和仍不足一成,但较上年增加0.15个百分点。高中以下人数最多,占比达到55.21%,较上年减少0.12个百分点;随着行业的快速发展以及行业社会价值和地位的提升,行业将有望吸引更多优质人才的入驻。

 

三、建立健全激励机制,吸纳和保留人才的竞争力提升

 

充分发挥薪酬回报是调动员工积极性,提高工作效率的重要手段。2021年, 500强企业从业人员年人均工资为6.03万元,较上年同期增长1.90%,低于百强企业(6.48万元)。

 

 

服务质量分析:

行业价值进一步显现,

服务品质持续提升

 

一、疫情成物业服务品质放大器,企业多举措提升服务品质

 

面对多点散发的疫情,防控形势复杂多变,时刻考验着物业服务企业。作为最贴合民生的物业服务企业,自疫情初期便奋战在防疫一线,全力配合疫情防控工作。物企在疫情常态化防控中的积极表现,使得其成为守护社区和辅助相关职能开展防疫工作的中坚力量,改变了公众对其的固有认知,提高了行业的社会存在价值和社会服务价值,物企在社区基层治理中的作用愈加重要。疫情也成为物业服务品质的放大器,高品质的物业服务成为业主关心的重点。推进标准化建设和采用智慧科技是保障和提升服务品质的重要方式。

 

二、优质服务是赢得市场的关键,满意度收缴率保持高位

 

500强企业重视业主需求,持续通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查,2021年,业主整体满意度均值达92.16,业主满意持续保持高位。收缴率为衡量服务质量的重要指标之一。2021年,500强企业物业费平均收缴率为94.54%,较上年增加0.13个百分点。

 

三、物业质价相符为大势所趋,物业费水平进一步提升

 

2021年500强企业物业费均值为3.27元/(平方米·月),较上年增加0.08个百分点。从收费方式上来看,包干制物业费水平为3.27元/(平方米·月),酬金制物业费水平为3.94元/(平方米·月)。从项目来源上看, 500强企业所属承接所属或合作开发商项目为3.59元/(平方米·月),较上年增加0.39个百分点;外拓第三方项目的平均物业费水平为3.18元/(平方米·月),与上年持平。

 

从项目业态上看,非住宅物业的物业费水平高于住宅物业。2021年500强企业住宅物业费水平为2.25元/(平方米·月),非住宅物业业态的物业费水平5.19元/(平方米·月),分别较上年增加0.001个百分点和0.08个百分点。分城市等级来看,2021年,500强企业在一线城市的平均物业费水平为5.28元/(平方米·月),明显高于二线城市平均物业费水平3.36元/(平方米·月)以及三四线城市平均物业费水平2.68元/(平方米·月)。

 

物业费提价难一直是行业的痛点。价格机制、服务质量是影响物业费水平核心要素。为建立良性的市场环境,构建“质价相符”的市场环境尤为重要。对政府来说,需要加强监管,建立健全物业管理相关的法律法规,引导和培育市场参与主体加强法律和市场意识,加强舆论和法治监管力度;对物企来说,提升服务品质,赢得业主的信任和支持尤为重要。

 

社会责任分析:

充分发挥行业特性,

践行行业社会责任与担当

 

500强企业积极发挥头部企业示范带动和引领作用,承担着重要的社会责任,一是持党建引领建设红色物业,助力基层社区治理;二是促进社会就业再就业,积极履行纳税责任与义务;三是加强推进ESG管理,助推行业可持续发展。

 

【 Part 2 当下物业管理行业发展形势 】

 

重塑格局:

多因素重塑行业格局,

物业上市和并购更为谨慎

 

2021年初,受政策利好、地产下行、疫情,以及经济大环境等多种影响因素的影响,物业管理行业在短时间内,经历了空前的火热发展时期,再到骤然的冷冻期。在两个巨变的发展环境下,物业管理行业加速变局,物业服务企业也开始重新审视和定位自身的发展,行业的格局也逐渐得到重塑。从并购市场和资本市场两个2021年热点领域能窥见物业管理行业的发展格局。目前,行业在加速整合,行业的发展逐渐迈向理性和成熟,物业并购和上市更为谨慎。

 

注:截至2022年9月30日

 

告别高增长:

规模、业绩增速放缓,

净利润首次出现同比下滑

 

2021年物业管理行业经历发展大变局,物企处境艰难。2022年以来,低迷的市场情绪持续,企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看,部分物企下调2022年业绩指引,预期增速放缓。且这一发展状况在2022年中期业绩开始显现。2022年上市物企中期规模扩张放缓,营收和净利润增速减慢,净利率和毛利率下滑,行业增收不增利的现象凸显。

 

规模扩张放缓。2022年上半年,52家上市物企在管面积60.0亿平方米,均值由2019年的4936.0万平方米增长至2022年上半年的1.15亿平方米,而2022年上半年的增速也由此前的40%以上回调至31.10%。究其原因,除了受规模高基数影响外,主要是由于:一是受地产下行的影响,房企交付周期变长,增量增加放缓;二是,疫情导致企业市拓减少、项目进场放缓;三是,收并购事项降温,截至2022年9月底,年内上市物企收并购所涉及到的管理规模的仅约2.19亿平方米,显著低于去年同期(约7.37亿平方米)。

 

2022年上半年58家上市物企营业收入均值为20.56亿元,同比增长29.66%,较此前普遍40%以上营收的高增长,上半年营收增速下调。

 

疫情导致企业成本支出上涨,应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响,物企成本上涨,利润下降,上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元,较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元,较上年增加 15.75%。上市物企净利润首次出现普遍下跌,净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比,下降明显。此外,2022年上半年,上市物企净利率和毛利率分别为10.41%和23.92%,均较往年下滑。

 

 

国企韧性:

国企民企力量逆转,

央国企价值凸显

 

2021年下半年以来,受房地产政策调控及房企债务违约事件等影响,市场对物业管理行业的预期仍较低,物业的走势和估值变化的逻辑也发生较大的转变。央国企因风险低,经营稳健,逆势获得发展契机。当前,央国企在并购市场、资本市场和业绩表现上均表现出较强的韧性,价值凸显。

 

资本市场降温,央国企韧性凸显。2022年以来,资本市场降温,而积极登陆资本市场的物企近七成企业具有国资背景。国央企韧性凸显,板块波动相比民企较小。股价走势来看,相较民营物企,国有物企表现出较强的韧性,股价的波动范围较小,相对稳健,长期来说表现更好。

 

资本市场出现分化,国央企估值溢价开始显现。上市物企的市盈率也出现明显回落。截至2022年9月30日,上市物企市盈率均值已跌至10倍以下,市盈率仍高于20倍的物企10家物企中,有6家为央国企物管公司,其中,特发服务和华润万象生活在资本市场低迷的境况下,市盈率仍超过30倍;市盈率低于5倍的有19家,且均为民营物管公司。

 

注:主要是2021年9月30日前上市,且剔除市盈率为负的企业,共50家物企。

 

央国企规模竞争优势显现。一是,房地产市场中央国企是当前拿地的主力,仍能为旗下物企带来持续的增量规模。二是,物业管理行业收并购市场,央国企在并购市场实力凸显,并取得了较为积极的成果。截至2022年9月底,上市物企公告收并购事项共18项,并购金额达99.38亿元,其中,国央企参与并购的事项达7项,涉及并购金额58.71亿元,显著高于上年同期(2项,1.69亿元)。三是,凭借品牌优势和母公司的背书,央国企在公建类物业服务拓展上更具优势,在公建领域得到进一步的突破。

 

从管理规模增速上看,央国企和民企的在管面积增速已经出现了边际分化。2022上半年,民营物企在管面积增速下调明显,由往期的接近或超过50%下调至29.90%,而在管理规模增速普遍下调的背景下,央国企增速较为稳健,2022年上半年在管面积较上年同期增长34.48%,高于2021年全年面积增速。

 

从收入看,央国企龙头的收入增速更具确定性。2022 年上半年,58家上市物企营业收入较上年同期增长29.66%,其中央国企增长 35.34%,民企增长27.94%。相较2021年全年营收增速来看,央国企增速较其2021年全年增速增长2.12个百分点,而58家上市物企及民企的营业收入增速分别较其2021年全年增速减少14.60个百分点和20.07个百分点,增速下调明显。

 

央国企盈利能力仍较为强劲,而民企则出现亏损。从净利润来看,2022年中期,央国企净利润增速达36.75%,较以往年度增速普遍超过50%下降明显,但仍实现近40%的增长。而同期,58家上市物企及民企均出现下降,净利润分别较上年同期下跌6.86%和16.47%。

 

央国企毛利的增速有一定下降但仍超过30%,明显高于民企和上市物企整体毛利增速。具体来看,2022 年上半年,58家上市物企毛利较上年同期增长15.75%,其中央国企增长 33.76%,民企增长11.67%。

 

此外,央国有物企毛利率和净利率低于民营物企,但更为稳健。2022年上半年,上市物企毛利率普遍降低,而民企和整体毛利率降幅高于央国企。2022年上半年,58家上市物企毛利率为23.92%,其中,央国企为21.11%,民企为24.82%,分别相较2021年度毛利率减少2.87个百分点、0.11个百分点和2.31个百分点。而在多家物企净利润出现下跌的情况下,央国企仍实现净利率的持续增长,首次高于民企。2022年上半年,58家上市物企净利率为10.41%,其中央国企进一步增长至11.39%,民企净利率则降至10.09%。

 

 

 

回归服务:

追求有质量的增长,

回归行业正常发展逻辑

 

追求有效规模,追求有质量的增长。物业管理行业的发展逻辑也由追求大规模回归至有质量的增长,由规模增长的“快”向业务发展的“好”的方向发展。

 

完善“服务产品”,探索多元品牌组合。物业管理行业竞争日趋激烈,打造服务产品,探索多元服务品牌组合是提高物企竞争力的重要方式。2021年物企持续完善不同服务场景下的服务产品的构建,推进住宅服务产品迭代,探索非住业务产品的多元组合。如,保利物业从客户需求出发,提炼产品体系适配客户差异化的需要,推出住宅物业服务差异化产品品牌服务,通过过程管控和核心关键点管控来进行品质监管;并在非住宅物业服务领域推出“公建服务3C+国资商办4T+城镇全域化服务5G”产品打造精微服务,不断探索新模式,促进国资企业、公建服务、城镇治理、社区生活高质量发展。