独家 | 2022美好生活服务500强物企优选服务商发布
发布日期:2022-11-04      来源:未知

11月1日,克而瑞物管和中物研协正式发布《2022美好生活服务500强物业服务企业优选服务商研究报告》。同期揭晓2022物业服务企业500强优选服务商基础物业服务领域品牌、增值服务领域品牌和智慧社区领域品牌研究成果。

 

 

 

行业现状

 

基础物业服务领域

 

一、发展动力:基础制度趋于健全,政策支持导向不变

 

2022年,国家宏观政策环境不断变化,国家出台多项政策鼓励、支持和规范物业管理行业的发展。政策明确指向建立党建引领下的社区基层治理机制,推动物业管理行业走向长期主义的方向不变。

 

1.疫情防控常态化,加速行业融入基层社会治理

 

疫情防控中物业融入基层社会治理相关政策

 

资料来源:公开文件,克而瑞物管整理

 

2.物业服务规范整治,推动市场秩序持续好转

 

物业管理行业快速发展的同时,一些“乱象”也不容忽视。垃圾随处丢、车辆乱停乱放、小广告随意贴等物业管理乱象不断,长期以来是全国各地社区管理的“难点”,也是基层社会治理的“痛点”。国家政策鼓励物业发展的同时,也规范着市场行为,推动市场秩序持续向好发展。

 

2021-2022年部分规范行业发展的相关政策

 

资料来源:公开文件,克而瑞物管整理

 

3.老旧小区改造加速,助力物业管理全覆盖

 

伴随城市更新、老旧小区改造推进,政策推动物业管理全覆盖——尤其是老旧小区、失管小区物业的全覆盖。各省市陆续制订相应行动计划,明确时间和路线,鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

 

“十四五”期间老旧小区改造计划概览

 

资料来源:公开文件,克而瑞物管&中物研协

 

二、市场表现

 

1.管理规模稳步增长

 

2021年物业管理行业保持了快速的发展态势,行业总规模达到341.8亿平方米。预计2025年物业管理行业总规模有望实现387.9亿平方米,2021-2025年年复合增长率达3.2%。

 

2021-2025年(预估)全国物业管理行业管理规模

 

数据来源:克而瑞物管&中物研协测算

 

2021年,500强物企管理项目107583个,管理项目均值215个,同比增长15.70%;管理面积由2019年的133.76亿平方米增至2021年的161.21亿平方米,年复合增长率为9.78%。2021年的管理面积均值达3224.29万平方米,同比增速达10.37%。百强物企管理项目均值为681个,较上年增加104个,同比增速17.98%;百强企业管理规模突破百亿,由2019年的90.38亿平方米增至2021年的112.22亿平方米,复合增长率为11.43%。

 

2019-2021年500强物企和百强物企管理规模及增速

 

从上市物企来看,完整披露2019年至2021年在管面积的47家上市物企,在管面积总值由24.86亿平方米增长至52.59亿平方米,复合增长率45.40%。上市物企市场集中度持续提升,2019年至2021年,47家上市物企在行业中的市场份额由8.00%增长至14.98%。同时,2021年,44家披露合约面积的上市物企,总合约面积达73.72亿平方米,均值为1.68亿平方米,同比增长44.69%,增长显著。充足的合约面积是物业企业未来规模增长的重要保障。

 

2019-2021年部分上市物企在管面积及增速

2.基础物业营收占比趋于下降

 

营业收入方面,2021年物业管理行业物管营收为11917.1亿元,同比增长4.5%。经测算,预计到2025年,行业物管营收有望达到14074.1万亿元。

 

2021-2025年(预估)全国物业管理行业物管营收(亿元)

 

数据来源:克而瑞物管&中物研协测算

 

从营业收入构成上看,2021年,500强企业营业收入为4956.16亿元,其中基础物业服务收入达3579.54亿元,同比增长17.48%,占总营业收入的72.22%;百强企业营业收入达3422.46亿元,其中基础物业服务费收入2357.81亿元,同比增长17.56%,占总营业收入的68.89%。

 

2019-2021年百强企业基础物业服务收入占500强企业的比例从61.74%上升至65.87%。

 

2019-2021年500强、百强物企基础物业服务收入及增速情况

 

从连续披露营收构成的44家上市物企来看,2019年至2021年,44家上市物企基础物业管理服务收入均值由10.19亿元增长至20.31亿元,年复合增长率为41.18%。虽然基础物业管理服务收入占总营收的比例从2019年的62.38%降至2021年的54.92%,但占比仍超过半。2021年,44家上市物企当中,有9家企业的基础物业服务收入占总收入比重超过70%,有18家企业占比在50%-70%之间,其余17家企业占比低于50%。从比例来看,目前基础物业管理服务仍是物企营收的主要来源,但随着行业服务边界的延伸,社区增值服务的快速发展,物企收入来源逐渐趋于多元化,基础物业服务收入占总营收的比重整体呈现下降的趋势。

 

2019-2021年部分上市物企基础物业服务收入及占比

 

2021年部分上市物企基础物业服务收入占比

 

3.基础服务毛利占比出现下降

 

2019年至2021年,500强物企基础物业管理服务净利润从191.73亿元增至307.13亿元,年复合增长率为26.56%,2021年同比增加25.25%;百强物企增长速度更快,从2019年的133.75亿元增长到2021年的217.59亿元,复合增长率为27.55%,2021年同比增长24.37%。此外,2021年,500强企业毛利为937.17亿元,同比增长24.76%,毛利率为18.91%。其中基础物业服务的毛利为542.51亿元,毛利占比57.89%,毛利率为15.16%。百强企业毛利为765.90亿元,毛利率为22.38%,其中基础物业服务的毛利为454.95亿元,毛利占比为59.40%,毛利率为19.30%,头部企业的基础物业服务毛利率更高。

 

2021年500强、百强物企基础物业服务的毛利及毛利率情况

 

盈利结构上看,2019年至2021年,500强物企基础物业服务净利润占比从63.93%下降至62.41%;百强物企基础物业服务净利润占比则从2019年的60.61%下行至58.14%。从2021年数据来看,500强企业基础物业服务以72.22%的收入创造了57.89%的净利润;而百强企业基础物业服务以68.89%的收入创造了59.40%的净利润,基础物业服务虽然仍是物企主要的盈利来源,但占比持续下行。

 

2019-2021年500强、百强物企基础物业服务净利润、净利润占比及同比情况

 

从详细披露各业务条线毛利结构的33家上市物企数据来看,2019-2021年,基础物业服务毛利均值逐年递增,从2019年的2.42亿元增至2021年的5.48亿元,复合增长率为50.48%。基础物业服务的毛利占比接近半数,仍然为物企盈利的主力。

 

毛利率方面亦呈上升趋势,从2019年的20.72%增至2021年的23.34%。2021年,上市物企的基础物业管理服务毛利率范围在10.00%至34.61%之间,低于总体毛利率水平(16.22%~40.72%)。随着物企尤其是头部物企不断探索和挖掘多元化的业务空间,持续寻找新的盈利增长点,积极布局高毛利的增值服务,基础物业服务的盈利贡献度逐渐下行,总体盈利结构朝着更加多元的方向迈进。

 

2019-2021年部分上市物企基础物业服务毛利及毛利率情况

 

4.物业费实现稳步提升

 

随着物企服务品质和服务质量不断提高,行业价值认可度随之提升,加之居民对美好生活的支付能力和购买意愿增强,物业费提价空间进一步释放,物业费水平实现稳步提升。

 

2021年500强企业管理项目物业费均值为3.27元/(平方米·月),同比提升2.51%;从不同业态项目的物业费水平上看,住宅业态物业费水平为2.25元/(平方米·月),同比提升0.48%;非住宅业态物业费水平5.19元/(平方米·月),同比提升2.13%。百强企业管理项目物业费均值为3.26元/(平方米·月),同比提升1.78个百分点;其中,住宅物业费为2.45元/(平方米·月),同比提升2.27%;非住宅物业费为5.26元/(平方米·月)。非住宅物业费显著高于住宅物业。此外,分城市级别来看,一线城市物业费水平明显高于二、三四线城市,同时各级城市的非住宅物业费水平也显著高于住宅物业费水平。

 

2021年500强和百强物企各城市级别、各业态物业费水平

 

三、首选基础物业服务领域服务商分析

 

重点分析典型业务线包括保洁服务、秩序维护、维修维保、清洁设备、物业法律服务、行业培训、服装制服及其他服务类,具体内容请查阅完整版报告。

 

社区增值服务领域

 

一、发展动力:政策、行业、市场、企业多方合力推动

 

1、政策:鼓励企业向多元增值服务领域延伸

 

国家各项政策支持物业企业发展增值服务。从中央到地方,政策风向明确,鼓励物业企业打开服务边界,积极探索多元化增值服务。物业服务发展向增值服务领域延伸将成为必然趋势。

 

2、行业:模式逐步成熟,广度深度两面扩张

 

当下企业社区增值服务的发展模式逐步成型,主要的发展模式包含三类,分别是:社区空间运营服务、社区资产运营服务、社区生活产品和服务。

 

主要社区增值服务分类

 

资料来源:克而瑞物管

 

3、市场:社区增值服务增速维持高位

 

2021年41家上市物企社区增值服务的收入为251.75亿元。增速高达 69.69%,是各大业务板块中增速较快的板块之一。

 

2019-2021年41家上市物企社区增值服务收入及增速(单位:亿元)

 

数据来源:公司公告,克而瑞物管&中物研协

 

2019年至2021年41家上市物企社区增值服务收入占总营业收入的比例分别为13.09%、14.43% 和 16.30%,社区增值服务收入占比持续提升且趋于20%;对比各业务条线收入占比,社区增值服务的盈利能力较强。2021年,500强企业社区增值服务收入占比达11.09%,百强企业的社区增值服务收入占比更是高达13.31%,相较传统物业管理服务,社区增值服务的市场潜力凸显。

 

2019-2021年41家上市物企营业收入构成及占比分布

 

数据来源:公司公告,克而瑞物管 & 中物研协

 

2021年部分上市物企社区增值服务收入占比

 

4、市场:社区增值服务增速维持高位

 

想快速切入增值服务细分领域的方式,无疑是通过与行业内专业公司进行战略合作。统计2021年以来各个物企增值服务的发展情况显示,物企重视多元化业务的发展,通过收并购动作的开展,将业务向多元化方向拓展。物企重视多元业务的开展,打造多个业务服务独立品牌。

 

为了在增值服务方面实现更好的深耕,各个物企业纷纷研发增值服务细分赛道的服务模式。物企在社区增值服务各细分赛道深耕,各业务之间存在联动的可能。

 

二、社区增值服务应用场景广泛渗透

 

从2021年百强和500强企业在社区增值服务领域的布局显示,物企积极在多元化的社区增值服务领域进行深耕,其中收入占比较高的五类主要包含:社区其他增值服务收入、社区电商服务收入、空间运营服务收入、社区家政服务收入、社区房屋经纪收入。

 

2021年500强和百强企业各业务收入在社区增值服务收入占比

 

三、发展瓶颈:积极布局,成效仍待考验

 

自2020年以来,物企把社区增值服务作为企业收入增长的“第二曲线”,但从数据来看,2021年,41家上市物企社区增长服务收入占比均值为16.3%,中位数为16.65%,社区增值服务收入仍然较难作为企业营收来源主力贡献者。

 

2021年41家上市物企社区增值服务收入占比

 

数据来源:企业中报、克而瑞物管&中物研协整理

 

剖析部分企业社区增值服务布局和主流业务模式,目前行业主要从业主生活和资产保值增值两项需求出发,围绕人和资产为业主提供服务,形成社区生活服务、资产管理服务和空间资源管理服务三大类业务,核心业务趋于一致,盈利模式仍待探索。

 

四、发展趋势

 

1、构建“共享式消费”成为未来趋势

2、居民关注服务社区消费场景搭建及情境价值

3、整合多方利益相关者的资源

4、注重构建社区增值服务的品牌社群

5、提供多元化的对话与沟通平台

6、增值服务数字化将成为未来发展趋势

 

五、首选增值服务领域服务商分析

 

重点分析典型业务线包括充电桩、社区媒体、装修家居、康养医疗和物业增值服务生活平台等,具体内容请查阅完整版报告。

 

智慧社区服务领域

 

一、发展动力:科技发展驱动,政策推动加速

 

近年来,国家相关部委频繁发布政策,指引智慧社区与智慧城市的发展以及推动数据互融互通,为各行各业的数字化转型、智慧化发展指明了方向。

 

近年加速推动智慧社区与智慧城市政策

 

数据来源:政府部门网站,克而瑞物管整理

 

十四五时期既是国家积极探索和开启基本现代化建设新征程的重要阶段,也是物业服务行业转型升级,全面推进物业数字化建设的新时期。通过对于数字经济新模式的探索创新,充分利用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、人工智能、机器人、BIM等技术,建设物业数字化发展新模式,强化物业企业管理服务水平。

 

近年各城市智慧社区相关政策

 

数据来源:政府部门网站,克而瑞物管整理

 

二、市场表现:数字化战略不变,应用深挖加降本增效

 

近年来,诸多物企将智慧和科技应用于物业管理服务中,并发挥显著效果。随着物业行业规模的不断扩大以及市场集中度的提升,物企迫切需要通过管理要效益,而数字化正是实现管理提升的关键因素。

 

1.头部物企正向运营侧智能化及应用向平台化迈进

 

从头部物企数字化发展阶段来看,相较2021年,2022年上半年头部物企基本上都完成了中后台信息化和硬件端数字化,运营智能化和应用平台化完成的比例也略有提升,相关方向的数字化探索主要集中在一些头部物企。其中,头部物企在主数据/物联网等方面全面进行应用深挖,比如各类工单自动生成、调度、执行到评价的自动化闭环等。

 

头部物企数字化发展各阶段完成度情况

 

数据来源:克而瑞科创

 

2.数字化帮助物企突破核心瓶颈提升企业能力

 

首先是管理效率方面,由于物业行业属于劳动密集型,随着在管项目的不断增多,导致企业的运营成本高企不下,管理效率和企业利润率都难有较高的保证。其次,在运营效率方面,目前主要通过业主报修和维保人员进行现场作业,因此许多运营故障只有在发生之后才去做事后维护,流程上不够科学化,缺乏实时性的运营故障预警系统和自动化报修派单机制。最后,在作业效率方面,由于一线物业工作主要依靠人工作业,人力资源占用大、工作效率难有提升。

 

3.数字化进一步提升服务满意度和增值服务能力

 

(1)以客户为中心打造数字化运营闭环

 

如何做好用户运营,实现对用户的全生命周期管理也成为物企当下关注的数字化方向。从一些物业企业2021年报中披露的信息可以看到,碧桂园服务,设置了近百个线上线下服务触点,覆盖近2500个项目,构建以数据驱动的服务体验管理体系。龙湖智慧服务,通过挖掘消费数据,洞察消费者画像,实现精准营销推荐,更好实现用户的运营和转化。

 

(2)用户对于智慧物业服务满意度和好评率更高

 

从用户侧的调研数据来看,对比体验过智慧物业服务和未体验过智慧物业服务的两类人群,前者普遍对物业有着更高的评价反馈,这也充分说明了智慧物业服务带给用户服务品质上的切实提升。

 

不同类型用户对物业服务的评分情况

 

数据来源:克而瑞科创

 

从部分物业企业2021年年报中公布的一组数据来看,许多企业的数字化产品都帮助其提高了各类服务或者产品的满意度。如碧桂园服务的两个智慧物业产品“碧有单”产品2021年满意度达到90.61%,“大管家”产品2021满意度达到90.89%;招商积余服务的“客户通行”好评率提升至95%;这些都印证了用户对于智慧物业服务满意度和好评率更高,也给物企坚持发展数字化建设坚定了信念和信心。

 

4.战略目标变化不大,降本增效仍是主旋律

 

在数字化战略目标上,相比2021年,行业头部物企的战略目标大方向上差异不大,降本增效依旧成为物企数字化的主旋律。其中打通数据运营分析与数据资产化也成为提升较大的两个目标,如何跨多系统实现数据融合应用,以及沉淀数据资产赋能企业运营,都将成为物企未来实现智能化运营的关键因素。

 

2021-2022年头部物企数字化战略目标

 

数据来源:综合物企财报及其市场公开信息,克而瑞科创整理

 

2021年,500强企业加大科技落地应用,强化成本管控,各项运营指标均得到提升。其中,人均管理面积较上年增加2.48%至5664.93平方米/人,单位面积创收能力达30.74元/平方米,较上年增加10.33%。

 

500强企业人均管理面积和单位面积创收能力分布

单位:平方米/人,元/平方米

 

来源:综合物企财报及其市场公开信息,克而瑞科创整理

 

三、首选智慧社区服务领域服务商分析

 

重点分析的典型业务线:信息化管理系统、安防设备及系统、门禁系统、消防系统、设施设备智能化系统、智能照明设备、智慧停车、智能机器人、配电室系统及运维,具体内容请查阅完整版报告。

 

研究结论

 

伴随物业管理行业跨越式发展,企业竞争迈向新阶段,对综合管理能力提出更高要求。物企需要提升专业性、提升服务品质、提升规模化管理能力,而供应链管理是其中重要一环。充分利用供应资源,持续改进供应质量,降低成本、实现服务创新,有利于提升企业市场竞争力。

 

在物业服务各环节,认定和评估供应商的信誉能力、选择最佳供应商,企业需要更专业化的采购资源支持。在基础服务领域,以外包服务实现降本增效和专业化发展。在增值服务领域,深挖社区消费场景,链接多元化行业资源,培育社区增值服务生态系统。在智慧社区领域,利用数字化工具,突破管理效率、运营效率和作业效率三大发展瓶颈,推进智慧物业服务平台与城市运行管理平台对接。